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公摊面积遭吐槽 专家建议开发商应强制明示义务

  《法律与生活》综合报道,电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。这是根据2000年开始实施的《房产测量规范》,分摊的公用建筑面积的范围。并且,共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。
 

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  这意味着,不仅电梯、楼道、门厅,甚至门口警卫室的一部分面积也要由购房者买单。

  据中国房地产报报道,7月下旬,武汉多名业主维权,抗议某楼盘开发商在公摊问题上玩猫腻。有业主反映,该楼盘开发商对电梯、走廊等公摊面积也按室内精装价收费,且价格虚高。一套125平米的房子,精装修标准是2500元/平米,公摊比例为28%,这样一算,每套房子通过公摊多收了8万多元。

  事实上,公摊问题积弊已久。近年来,随着房价上涨,部分开发商趁机推高公摊比例。公摊面积缺少标准、管理混乱,不仅会让消费者在购房时支付更多房款,更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。

  公摊面积的多和少,其实也是开发商考虑多方面因素的结果。不同购房者的需求不一样。有些购房者需要楼间距更大、公共活动范围更宽松的小区环境,这样的小区公摊面积自然就更大。有人喜欢住塔楼,塔楼比板楼公摊面积就要大。这和有些房子带精装修、有些房子卖毛坯一样,只是满足不同的需求而已。

  但公摊面积只要是事先明确告诉购房者的,就不能算是对公众利益的侵占。因为消费者购房时,自然会把公摊面积的因素考虑进去。开发商标示的公摊面积多,消费者就会相应减少对每平米房子的出价。反之,亦然。最终的价格是综合多方因素、买卖双方博弈的结果。

  打开房产中介网站,随处可见公摊面积很少的小区,有些小区甚至还送面积。比如,深圳南山区某小区的一套两居室,它的建筑面积是45.09平米,但使用面积却达到51.2平米,而且,这还不包括4.7平米的阳台。

  是这家开发商比起其他开发商来,格外有良心吗?当然不是的。开发商这么做,有两方面的原因。首先是因为这个小区公共场地确实很小,其次是因为“赠送”购房者更多面积,可以避免一些规划方面的问题。

  这些面积真的是开发商“赠送”的吗?大家都知道,“赠送”只是一种说辞,有赠送,房子单价就高,实际上购房者已经为“赠送”的每一平米都埋了单。无论开发商多“赠送”面积,还是多算公摊面积,其效果都是一样的,购房者付的都是市场价。

  如果把公摊计入套内面积,自然就会引发单价上涨。

  可以预计,随着市场环境的变化,公摊面积也会不断发生变化。比如,在房子限价的情况下,开发商估计会减少“赠送”,原来少计公摊面积的,现在可能会计足,以便拉高建筑面积,拉低单价。

  一些开发商侵害公众利益的事并不少见。比如,在建筑质量、装修质量上偷工减料等,这些问题都应该依法惩罚。

  北京大学房地产法研究中心主任楼建波说,一套房子的总价是固定的,如果按照套内面积来算,那么每平米的单价必然会有所提高。其实无论按哪种方式,最关键的是把标准制定清楚,能让人看得明白。

  楼建波还建议,在现有购房方式下,给开发商或代理销售中介一项强制义务,即向购房者明示“到底分摊了哪些面积”。

  但是,公摊面积多或少的问题,就没必要制定统一的标准了。消费者千差万别,市场环境也各不相同,整齐划一的公摊面积标准,只会让消费者选择的范围更小,这其实不利于消费者。

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