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房屋被认定为违法建筑,你该如何合法维权?

        以拆违代拆迁,是目前征收拆迁中降低拆迁补偿成本的一种惯用的手段。在很多案子中,当事人遭遇拆迁,补偿谈不拢,房屋突然成了违法建筑了。
 
  之所以在征收中会有大量的房屋被认定为违法建筑,是因为按照违法建筑处理,会不予补偿,或者补偿标准降低。征收方为了达到降低补偿成本,快速拆除房屋的目的,就会通过一系列的手段去达成自己的目的。
 
  在2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》生效实施之后,严格来说,征收中的合法的行政强拆已经寿终正寝,被废止,一旦因为征收而强拆,很容易会被法院判决确认违法。而对于《城乡规划法》中对于违法建筑的拆除,行政机关还是具有职权的,所以这也是引发征收中大量拆违的另一个因素。所以,违法建筑成了政府在征收拆迁中降低补偿及实现快速拆除的一把杀手锏。
 
  那么,我们作为普通的老百姓,遇到房屋被认定为违法建筑,这时候应当该怎么处理了?实践经验告诉我们:遇到违法建筑不可怕,可怕的是遇到违法建筑后没有采取正确的应对方式。
 
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(杨高州,北京京润律师事务所执业律师,北京市律师协会会员)
 
  在现有的实践中,因为房、地的关系,所谓的违法建筑也有两种情形:一种是违法用地进行建设;另一种是违反规划进行建设。
 
  前者比如在耕地上进行建设,是严重违反土地的性质的;后一种比如在宅基地上进行建设,但是没有申报办理相关的建设手续。对于以上不同的两种情形的处罚,是不一样的。对于违反土地用途的处罚,处罚的职权在土地行政主管部门;对于违反城市规划管理方面的违法建筑的处罚,职权在城市规划行政主管部门,经过批准后对行政处罚权集中行使的,在集中行使处罚权的单位,一般是城市综合执法部门。
 
  土地行政主管部门对于违反土地管理法律规定的行为进行处罚的依据,其所依据的主要是《土地管理法》《土地管理法实施条例》以及《国土资源行政处罚办法》等的规定。
 
  对于城市综合执法部门对于违反城市规划方面进行处罚的,主要是依据《城乡规划法》《行政处罚法》等规定进行。在此过程中从开始调查到最中作出处罚决定以及强拆,应当经过如下一些程序:
 
  第一,《执法调查通知书》。执法单位无论是通过执法巡查还是群众举报,亦或者是拆迁中政府为了拆迁而实施拆违,首先会作出《执法调查通知书》,让当事人带着相关证件,接受调查询问。
 
  第二,《责令限期改正通知书》。在被确定按照为章建筑拆除的房屋,基本上是在建房的程序上存在问题的。执法机关需要的是建房的规划手续,可是现实中很多的人提供不了建房手续,所以第一步调查程序完毕之后,执法部门就会以未经批准建房为由认定为违法建筑,要求限期改正。限期改正的方式是要求拆除房屋。作出限期改正的法律依据是《行政处罚法》第二十三条,规定行政机关实施行政处罚时,应当责令当事人改正或者限期改正违法行为。可是,建起来的房屋要求限期改正的方式是自行拆除,是没人愿意去自己拆掉房屋的,执法部门也知道你们不会自己拆除,所以这也就只是一个程序而已。
 
  第三,《行政处罚告知书》。在第二个程序责令限期改正(拆除)而相对人不会拆除的情况下,执法部门就会作出正式的处罚决定,在此之前会先做出处罚告知,其中会告知处罚的事实、理由邮寄相应的陈述、申辩以及申请听证的权利。如果在法定的期限内不申请听证的,则视为放弃听证。听证申请的时间一般是3天。处罚告知的法律依据是《行政处罚法》第三十一条。
 
  第四,《限期拆除决定书》。在处罚告知之后,如果申请听证了,执法机关会组织听证,经过听证会有两种可能,一种是不予处罚了;另一种可能是继续处罚。在继续处罚时就会作出这个程序,正式的处罚决定,《限期拆除决定书》。这一法律依据是《行政处罚法》第三十八条、三十九条。其中会告知具体的处罚的决定,以及相应的事实、理由。对于《限期拆除决定书》可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。如果认为违法的,一定要在法定的复议或者起诉期限提出。
 
  第五,《强制执行催告书》。处罚决定作出之后,在相应的期限内不履行处罚决定的义务的,就会转入执行程序。在正式执行之前,执法部门会先进行催告,作出催告书。这一行为的法律依据是《行政强制法》第三十五条。
 
  第六,《强制执行决定书》。经过催告之后仍然不履行的,将会作出正式的执行决定。也就意味着房屋可能面临着马上要被强拆的风险了。这一行为的法律依据是《行政强制法》第三十七条。对于《强制执行决定书》,如果认为不合法,同样是可以进行复议或者起诉的。
 
  严格按照《行政强制法》的规定,对于违法建筑物、构筑物等拆除,行政机关应当公告,限期当事人自行拆除。相对人在法定的期限内既不复议、也不诉讼,又不自行拆除的,由行政机关依法强制拆除。这其中规定的对我们被拆迁人来说非常重要的一点,为了延缓被强拆,给自己增加协商谈判的可能性以及对执法行为的合法性进行审查,一定要在法定的期限内提起行政复议或者行政诉讼,否则逾期的话即使《限期拆除决定书》《强制执行决定书》违反法律规定,也将产生相应的法律效力。
 
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