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征地拆迁补偿之我见

李海霞
 
        拆迁房屋价格评估标准立法滞后
 
  房屋征收拆迁的本质是土地使用权的收回及重新流转,虽然房屋征收行为是民事行为与行政行为共生的活动,但它无法改变整个拆迁活动的民事属性,就是以物换物或者以物换钱。交易关系当然要依据交易市价来确定,2017年买的鸡蛋,当然要遵循2017年的市场价,如果你非要以往年价格来购买,尤其是往年的价格低好几倍时,交易肯定无法成交。但如果,明明在2018年拆的房子,却按照2001的价格评估补偿,如果您不同意,那么征收方就可以强制拆除房屋。造成评估标准与实际情况脱节的原因之一就是拆迁房屋价格评估标准立法的滞后。
 
  根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定,制定过程中,应当向社会公开征求意见。上述规定表面上看起来好好公平,但关键问题就在“房地产市场价格”上。
 
  每一个拆迁户都会收到一份评估报告,然而这份报告却成为我承办过案件当事人的噩梦。例如,在北京某些项目拆迁中房屋评估的评估依据是《北京市房屋拆迁评估规则(暂行)》(京国土房管拆字[2001]1234号),这个暂行规则是2001年制定的,此规定根据当时的房屋和土地价格将北京的土地根据地理位置划分为十级,每一级有不同的基准地价和基准房价,同时具体规定了土地级别的范围。如,一级土地为西单北大街—西四南大街—西四北大街—地安门西大街—地安门东大街—张自忠路—东四北大街—东四南大街—东单北大街—崇文门内大街—崇文门西大街—前门东大街—前门西大街 —宣武门东大街—宣武门内大街—西单北大街;这级别的基准地价为5300-6000,基准房价为1000。中间的差距是多少,想必大家都心知肚明。
 
         征地补偿的立法标准不合理
 
  上述说了房屋拆迁的评估标准立法滞后,现在说说土地征收立法标准的问题。简单三个字——不合理。因为根据现行土地管理法的规定,农民是不能直接分享被征土地进入市场或者变性后的巨大升值利益的。虽然近几年,农民征地的补偿在提高,但增长的速度和力度远远不及土地增值速度,根源就在于立法所确定的补偿标准本身就不合理。
 
        按被征土地的原用途给予补偿不合理
 
  根据《土地管理法》的规定,征地补偿的基本原则是“按照被征土地的原用途给予补偿”(第47条)。这样的规定直接导致了农民不能直接分享土地升值利益。
 
        以“产值”确定补偿标准不合理
 
  《土地管理法》确定补偿费用是以土地“被征用前三年平均产值”计算的(第47条)——征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补偿费,每一个需要安置的农业人口的安置补偿费用为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍,如果上述总和尚不能使农民保持原有生活水平的,可以增加安置补偿费,但不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。
 
  其实,被征收前三年平均产值偶然性太大,农业生产受天气影响太大。所以以产值论补偿,不仅不科学,实际操作也有问题。作为律师,我一直主张以市场价格决定征地的补偿,当然政府及开发商肯定不能答应的。
 
        确定的最低补偿标准不合理
 
  《土地管理法》确定的征地最低补偿标准为“保持原有生活水平”(47条第6款)。我认为,失去土地的农民如果成为没有土地、没有工作、没有保障的“三无人员”,仅仅依靠那薄薄的补偿费用,并且这补偿费用还经常不到位,“保持原有生活水平”都难,这也是摆在现实面前的一道难题。
 
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(李海霞律师,北京京润律师事务所合伙人律师)
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