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脱掉宅基地腾退的“棚户区改造”马甲

文 / 蔡云鹏

        是宅基地腾退,还是棚户区改造?在村民委员会自行制定的标准下,看北京市一位宅基地所有人如何获得合理补偿。
 
        宅基地腾退还是棚户区改造?

       2016年11月,北京市居民万先生的宅基地被纳入北京市棚户区改造拆迁范围。万先生的房屋位于北京四环之内,虽然属于城中村,但地理位置优越,乘坐地铁、公交车都很方便。万先生本想着得到的补偿金额肯定会如自己所愿。可事与愿违,多次协商过后,万先生认为补偿标准过低,拒绝与拆迁方签订补偿安置协议。就这样,万先生错过了拆迁方规定的所谓的拆迁奖励期限。双方陷入谈判僵局,六神无主的万先生慕名寻求北京在明律师事务所律师梁红丽的帮助。
 
        经过与万先生简单的沟通,梁红丽了解到,万先生提供的拆迁手册虽然在名义上宣传拆迁工程属于棚户区改造项目,但实际上却并非由政府机关主导,而是当地村委会以所谓的村民代表集体表决形式通过的宅基地腾退。村民委员会是本次宅基地腾退的腾退人,其自行制定宅基地腾退标准,严重偏离了周边类似房地产的实际市场价格;房屋面积由腾退小组自行认定,且房屋评估程序极不规范,存在很大的随意性。对于万先生而言,他的房屋存在未被依法评估的情况,如按照货币补偿,根本不能在同地段购买类似的房屋进行安置。
 
        宅基地腾退咋回事儿?

       梁红丽告诉万先生,宅基地腾退是利用所谓的基层“自治”形式,将基层群众自治组织推向“拆迁一线”,并在表面上由其主导征地、拆迁、安置、补偿等工作,而主管政府机关和建设单位则为规避严格繁琐的规划、用地等审批程序以及由此引起的大量行政诉讼、民事诉讼等法律风险,隐居幕后进行指挥的拆迁类型。
 
        宅基地腾退并非法律概念,但仍然属于征地拆迁的范畴,名称的改变虽然引起拆迁主体的重大变化,但是并不改变其征收拆迁的本质。就北京市而言,按照《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第十五条第二款的规定,村民委员会是可以作为拆迁人即腾退人进行腾退工作的。但是,按照其第七条、第九条的规定至少应当获得以下三种批准文件:一是北京市人民政府作出的征用集体土地批复(农转用批复)或者区县人民政府作出的占用集体建设用地批复;二是区县人民政府规划行政主管部门核发的建设用地规划许可证;三是区县国土、房屋管理部门核发的房
屋拆迁许可证。仅就村民委员会的自治权限而言,根据《村民委员会组织法》《土地管理法》的规定,其并不具备征收集体土地的权力,更不存在由此衍生的以村民会议决定的形式要求村民腾退宅基地的权力。因为村民委员会无征收集体土地的权力,由村民委员会主导的宅基地腾退更接近于协议拆迁的性质。
  
        稳扎稳打终获合理补偿

       梁红丽代理案件后,针对拆迁工程已经开展、签约户房屋陆续被拆除的现状,果断地向包括腾退人村民委员会在内的各方主体邮寄了律师函,分析了宅基地腾退应当遵守的法定程序以及在腾退中非法破坏万先生房屋等行为将承担的法律责任等。
 
        与此同时,梁红丽依法申请信息公开,就本次棚户区改造项目的用地、规划、立项、拆迁许可证等事项向责任
部门一一索取。很快,申请公开的信息陆续反馈,万先生的宅基地腾退属于材料全无的宅基地腾退情况。为查处
程序做铺垫,成为代理万先生腾退案件的重点工作。
 
        首先,针对村民代表表决的腾退方案,梁红丽依法向村民委员会申请公开表决程序、表决依据以及会议程序等关键信息。因为以上信息不受《政府信息公开条例》的规范,需要60日的时间成本,但村民委员会并未对此给予任何回应。梁红丽开展信息公开第二阶段的工作,即要求镇人民政府按照《村民委员会组织法》的规定督促村务公开,这同样需要60日的时间成本。很快,乡镇人民政府以所谓的村民委员会已经自行公开为由,对律师进行答复。
 
       很显然,其并未依法履行督促村务公开的职责。针对这一情况,万先生一方先行提起行政复议程序。
 
         其次,针对信息公开反馈的上述宅基地腾退项目无任何材料依据的情况,梁红丽依据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第五条的规定,要求乡人民政府依法履行查处职责,即查处村民委员会违法拆迁的行为。在接近查处期限的60日之时,当地乡镇人民政府回复称村民委员会的腾退行为合法。对此,万先生一方立即提起行政复议程序。经过区县人民政府法制部门的延期审理,区县人民政府的复议决定维持了乡镇人民政府的答复行为。
 
        之后,梁红丽针锋相对地提起了行政诉讼程序。

       最后,在案件代理过程中,万先生居住的区域因为拆迁资金不足等情况,使拆迁项目陷入停滞。这使因程序而推动的谈判过程突然中止,万先生为此极为焦虑。梁红丽又做了万先生的思想工作,安抚了其情绪。
 
        2017年10月,在梁红丽铺垫的两项查处程序已经相继进入法庭诉讼的一审环节时,宅基地腾退的资金也已经到位,二期腾退工作启动。被告乡镇人民政府因面临败诉风险,愿意提高补偿安置标准,并主动要求通过庭下和解的方式解决双方的行政纠纷,而万先生也根据拆迁资金充裕的情况表现出强烈的签约意向。很快,双方达成补偿安置协议。
 
        北京市宅基地腾退案件处理模式
 
        北京市宅基地腾退案件处理模式主要有两种:
 
        第一,材料俱全的宅基地腾退案件,属于典型的征地拆迁案件。这类案件通常以拆迁许可证、房屋行政裁决等程序为依据提起行政程序,并以此作为谈判平台解决拆迁纠纷。但实际情况是,这类材料俱全的集体土地腾退少之又少。
 
        第二,材料全无的宅基地腾退案件,属于非典型的行政案件。因为腾退主体并非行政机关,不能直接应用提起行政程序的手段,这就需要通过前期要求村务公开,要求乡镇人民政府、国土和房管部门等依法履行查处职责等前置程序的铺垫,为之后的行政复议、行政诉讼等程序做准备,而这自然也需要时间成本。当然,也存在村民委员会以集体决议的形式强拆或者帮拆、偷拆被腾退人房屋的情况,这就需要针对强拆主体提起民事诉讼等程序。
 
 
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