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东瓦窑之迷:债台高筑的市场和二环里唯一的平房

本刊记者 田为

       因为一份协议,原本发展前景大好的东瓦窑农副产品批发市场(以下简称市场)债台高筑,每年仅利息就需承担200多万元。
 
       因为另一份协议,地处“教育黄金地段”的东瓦窑村,却成为内蒙古自治区呼和浩特市(以下简称呼市)二环里最后一处平房村。
 
       由于核心当事人的去世与回避,围绕20年前那两份协议签订前后,很多细节与暗处的原因无法得到清晰的解答
 
       ——或许大多数村民也不想要解答,他们只知道,曾经近在眼前的楼房梦碎了。
 
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(图摄于东瓦窑村)
 
       纠纷起源:20年前的两份协议
 
       因为市场,东瓦窑在呼市小有名气。“知道啊,那里有个市场以前很有名,人们(以前)买东西都去那边。”这是当地出租车司机对东瓦窑的第一印象。
 
       负责市场业务的副经理赵某某说,市场作为东瓦窑村委会创建的村办集体企业,在改革开放初期,是呼市唯一的农副产品批发市场。
 
       “当时,人们的收入水平低,所以大多会来批发市场买东西,(因为)价格相对便宜。尤其过年过节,周围很多老百姓经常几家约着一起骑着三轮车、自行车来市场买东西。”
 
       除此之外,全市的零售商贩也会来市场提货,一度给东瓦窑村带来了“车水马龙”的繁荣景象。
 
       以前的东瓦窑属于城乡接合部,都是菜地。1984年至2000年间担任村主任的周某恩向《法律与生活》记者介绍,改革开放以后,国家号召分土地、办企业以实现农村致富,在这样的大背景下,村里慢慢把市场发展了起来。
 
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(东瓦窑现在的地理位置,截图于百度地图)
 
       在这之后,东瓦窑村委会还尝试与内蒙古奈伦集团股份有限公司(以下简称奈伦公司)合作房地产项目:村里出15亩地,奈伦公司负责开发,建筑面积四六分成,“当时搞得很成功,就想再搞一次”。
 
       周某恩记得,当年刘某琴为开发村里土地的事情找到村委会,表示自己想承包开发一事。“咱们村里的干部姓刘的多,(大家)都觉得挺好的,自己村里的人回村里开发,咱们肥水不外流”,由刘某琴开发一事就此敲定下来——刘某琴是呼和浩特市东瓦窑房地产开发公司(以下简称开发公司)的法定代表人。
 
       1998年1月6日,东瓦窑村委会、双树村村委会和开发公司共同签订了《东瓦窑房地产开发公司和东瓦窑村、双树村联合开发一环路师大南段及住宅小区协议书》(以下简称联合开发协议)。
 
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       (倒三角处为东苑小区大门,左侧一片平房是东瓦窑村)
 
       三方在联合开发协议中约定:由东瓦窑村委会提供土地,开发公司出资,修建长度为1.2公里的一环路师大南段呼伦南路至昭乌达的路段及路长约1.2公里的呼伦南路三毛至双树的村段。
 
       住宅小区用地东瓦窑村提供约300亩,双树村提供约500亩(具体面积以实测为准),建设资金由开发公司负责;分配原则以小区建筑面积计算,东瓦窑村占35%,开发公司占65%;双数村占30%,开发公司占70%。
 
       除修路用地外,每占用东瓦窑村一亩土地,开发公司负责给东瓦窑解决住房350平方米;每占用双树村一亩土地,开发公司负责解决住房300平方米,不论出房率高低……
 
       为了进一步扩大发展,1997年,市场向上级有关部门申请扩建。据新华通讯社内蒙古分社2001年第44期《内蒙古内参》《“菜篮子”工程一拖再拖,市场发展举步维艰》一文报道,经过论证,当时的自治区计划委员会于1998年对市场扩建工程做了批复,并对市场效益进行了估算:预计年实现利税3806万元,投资回收期为6年。
 
       为了给市场扩建筹措资金,周某恩曾试图向市农业银行和乡信用社申请贷款,但没有成功。他说,隔了一段时间,刘某琴来村里自告奋勇,说“她能解决”。“村里就和她约定,如果她能跑下贷款,这个项目就给她。”
 
       刘某琴成功帮市场申请到了国家扶持“菜篮子”工程建设专项贷款3000万元。随后,市场注册成立了呼和浩特市东瓦窑农副产品批发市场有限责任公司(以下简称市场公司),分别于1998年12月24日和1999年6月18日,与中国建设银行呼和浩特市呼伦南路支行(以下简称呼伦南路支行)签订借款合同及抵押合同,以相应土地和房产作为抵押,获得贷款金额1000万元和2000万元。
 
       1999年1月1日,以刘某琴为法定代表人的开发公司与以刘某才为法定代表人的市场公司签订了《呼和浩特市东瓦窑农副产品批发市场扩建一期工程委托承办建设协议书》(以下简称扩建协议)。
 
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(红色拱顶处为市场,阶梯式建筑为交易大厅)
 
       扩建一期工程主要包括综合楼、冷库和四个交易大厅。《法律与生活》记者发现,扩建协议中规定市场公司的工作包括“扩建”项目建设的全部资金筹措,而开发公司的工作除了建设全过程的实施、管理,还包括“根据工程需要及时提出应实施项目的资金计划,并负责专项资金的管理”。且扩建协议中并未约定工程竣工验收的时间。
 
       后来,事情的发展出乎所有人的意料:1999年开工的扩建工程到2001年仍未投入使用,市场不仅每年要承担200多万元的利息,还因为不良贷款难以再贷到其他款项以谋求发展;扩建工程承建方几乎同时开工建设的东苑小区建成了,却并未按照联合开发协议的约定向东瓦窑村委会交付相应面积的楼房;2003年10月20日,内蒙古自治区高级人民法院(以下简称内蒙高院)受理了呼伦南路支行申请执行的1000万元债权,于同月30日裁定查封综合楼2004年7月1日,东瓦窑村委会向内蒙高院提起诉讼,请求判令开发公司立即交付联合开发协议中约定交付的建筑面积;2008年2月28日,东瓦窑村委会以开发公司拒绝交付其他建筑面积,再次将开发公司诉至内蒙高院;
 
       2017年,东瓦窑村委会与开发公司就股权纠纷再次“对簿公堂”……
 
       截至2018年11月30日,东瓦窑村委会与开发公司之间的诉讼纠纷仍未终结。
 
       同样的协议,不同的说法
 
       采访中,很多村民都提到,刘姓在村里是大户。“开发公司的董事长刘某琴又是时任村书记刘某才的侄女,因此当年刘某才收了刘某琴的‘好处’,才让其承包开发”的说法在村里很盛行。
 
       时任村主任的周某恩算是当年联合开发协议签订的第二当事人,他表示“背地里的事我不知道”,但提及“疏忽就疏忽在刘某琴是东瓦窑人,刘某才是书记,我认为他把的关,就只着重看了(联合开发协议)中3.5、6.5建筑比例分成这一块,确认无误就签字了,其他条款没太注意”。
 
       据村民介绍,开发公司与东瓦窑产生纠纷后,双树村“见势不好”,遂取消了与开发公司之间的合作,图为双树村与其他房地产公司合作后建起来的楼房。
 
       周某恩还提出联合开发协议只是房地产开发公司根据村里的口头要求列出的意向,除此之外还有一份内容更加详细且与双树村分开、只有东瓦窑村委会和开发公司两方的合同。
 
       “那个合同我没签字,我在外地学习。”周某恩强调。但现任村会计并未找到该份合同,并告知部分当年的文件因村主任办公室曾失窃而丢失。
 
       关于市场扩建承建方一事,周某恩的说法是当时只有刘某琴申请到了贷款。但时任市场总经理的夏某某告诉记者,1998年,他已经向农业部递交材料,申请到了800万元贴息贷款。
 
       “农业部后来给我打电话说,你们已经有800万元批下来了,为什么又弄这3000万元?”后来,这800万元就被取消了。
 
       赵某某从1996年起一直在市场管业务,对于夏某某提及的800万元贷款,他表示没有听说过,并在言语中透露,夏某某最初被村委会任命为市场总经理,后来却与时任村主任的刘某才在市场扩建方面意见不合。1999年7月,夏某某即被市里下文件免去了市场总经理职务,后该职务由周某恩接任。
 
       夏某某谈到,他担任市场总经理期间修建了如今市场的办公楼和办公楼前的设施,“这之前,(市场)只有十来个人、十来亩地”。
 
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  (图为代建协议中约定修建的综合楼)

      据村民介绍,市场与开发公司产生纠纷后,综合楼一直未启用,窗户因此全部被人偷走。今年,出于美化市容市貌的考虑,政府出资安装了大楼面朝马路一侧的窗户,但面朝里的一面仍然没有窗户。
 
       夏某某不同意刘某琴插手市场扩建的事,一是因为“扩建市场是我们市场(自己)的事儿”;二是他觉得刘某琴人品不够好,“她平常干点儿事情都兑不了现”。
 
       同刘某琴一起长大的堂兄刘某之前给刘某琴做过监工,说她“见人特亲切,妹子长妹子短”的,请工人吃饭,还会给服务员小费,但就是不给工人工资,至今仍拖欠市政公司80万元工程款。在刘某的记忆里,刘某琴小时候常跟人吵架,脾气暴躁,胆子大。
 
       在村里人看来,一开始做生肉生意,后来尝试过房地产开发的刘某琴,“根本没有什么钱”。大家一致认为,当年从扩建协议到联合开发协议“是一个局”,刘某琴就是“骗市场那3000万元”。
 
       但刘某琴一母同胞的哥哥刘某员说,他曾听妹妹说,当年成立开发公司是为了帮乡里乡亲们都能住上楼房;1997年9月17日注册成立开发公司时,东瓦窑村委会出资100万元占股14%,那100万元是妹妹出的,“村委会就是挂个名,当时村里哪有钱出这100万元?”
 
       但村里对此的说法是这100万元是村委会出的,并向记者展示了一份盖有验资证明的送款簿。当记者向刘某员提出能否帮忙联系刘某琴时,他以兄妹两人早已闹掰婉拒了。
 
       随后,《法律与生活》记者联系了开发公司现法定代表人,刘某琴的儿子刘某征,但没有得到回应。
 
       曾任村支书的王某某告诉记者,现在村里已经与刘某琴“结成仇”,村里开始和刘某琴打官司后,她就再没回过村里。
 
       北京市康达律师事务所律师陈庆波从2006年开始介入东瓦窑相关纠纷,后于2008年正式接受村委会委托。他表示,官司打了这么多年,从未见过刘某琴本人。    
 
       如今,两份协议签订期间的会计周某科已经退休,他登记在村委会通讯录里的号码已被别人重新开通使用。
 
       去年,刘某才因癌症去世。多年担任开发公司委托诉讼代理人的北京市(呼和浩特)律师事务所律师高鹏也已去世。
 
       由于核心当事人的去世与回避,当年很多细节与暗处的原因已经无法得到清晰的解答。但赵某某、王某某等人都觉得,“追究当年那些细节已经没有太大意义,造成东瓦窑现状的,归根究底还是刘某琴”。
 
       烂尾的楼房
 
       市场代建、土地联合开发这些事,大部分村民一开始似乎并不知情。多名村民说他们只知道本村、隔壁的双树村、开发公司一起搞开发了,“大的方向知道,但并不了解具体内容和相关细节”。
 
       陈某说他2003年经选举当任村长后,通过接触、整理之前的文件,才知道联合开发协议的具体内容。“他们手里面签的这个协议,原来我们是不知道的。”
 
       陈某发现联合开发协议里没有提及交房日期,相当于“没有任何约束”。加上当时东苑小区A组团已经开始销售,开发公司承诺给村委会的房子却迟迟没有下落。
 
       急了的陈某找到开发公司询问原因,“人家就说先卖房把资金回笼了,再给老百姓盖”。
 
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(已建成并出售的部分东苑小区楼房)
 
       最后没办法,通过双方协商,陈某代表村委会同开发公司签订了《东瓦窑村与东瓦窑房地产开发公司联合开发东苑住宅小区的补充协议书》(以下简称补充协议)。
 
       双方在补充协议中约定,开发公司分次给村委会在位于东瓦窑新村二区南东苑小区内、东苑在建大锅炉房西侧建造F组团住宅小区,并在保证工程质量不能低于东苑小区A组团楼房标准的前提下建造,工程需于2003年10月30日前交工;本次建筑的楼房面积为20625.48平方米、216户;若房地产开发公司不能按时交工,延误的工期要按照楼房市场价值计20625480.00元的同期信用社贷款利率向村委会支付违约金。
 
       由于当时着急,补充协议并未提及之前联合开发协议中房地产公司约定给付的剩余8万多平方米的建筑面积。“能给咱们多少算多少,一期给了,二期咱们想办法再说,当时是这么个出发点。”陈某解释道。
 
       村民最后拿到F组团小区房门钥匙的时间是2008年,距离补充协议约定的2003年已过去了将近5年;拿到房子的原因也不是房地产开发公司终于建成了小区,而是官司胜诉后通过法院强制执行拿到的。
 
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(图摄于F组团,仔细观察可见,窗户的颜色、样式并不统一)
 
       “人老说楼房回来了,实际上全是烂尾楼,啥都没有”。包括陈某在内的多位住进F组团的村民告诉《法律与生活》记者,他们拿到钥匙、准备入住新楼时,发现电线被毁坏、暖气片被冻裂,楼道门、楼梯扶手、卫生间的下水管网等都没有,“都是(后来)自己花钱弄的”。
 
       F组团小区内也没有做地面硬化,地面都是土地。据村民描述,每当下雨或下雪,地面就全成了“泥糊子”,有10厘米左右那么高。
 
       “老百姓只能谁的门口谁就弄点儿砖或者石头垫一垫。”这样的情况一直持续了四五年,直到2012年左右,才由市场出资进行了统一路面硬化。
 
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(图中左侧为东苑小区其他住宅楼的地面,右侧为市场出资硬化后的F组团地面)
 
      “现在(虽然)好是好了一点儿,(但)人家物业啥也不管,(等于)就是没有物业”。而且最重要的问题是,村民没有房产证、土地证等相关证件,当年与村委会签订的购房协议成了房子权属的唯一证明。“说得不好听点儿,现在(只是因为)老百姓住在那儿,(才)证明(房子)是你的。”
 
       二环内唯一的平房
 
       东瓦窑村位于呼和浩特市南二环以里、鄂尔多斯大街以南,内蒙古师范大学和内蒙古农业大学就在对面。出租车司机口中全呼市最好的高中,内蒙古师范大学附属中学,也在附近。
 
       记者在百度地图查询时发现,内蒙古自治区唯一的“211工程”大学内蒙古大学有三个校区,其中与东瓦窑相隔最远的南校区距其6公里左右,开车预计需行驶16分钟。
 
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(图为百度地图截图,起点为东瓦窑村,123处为内蒙古大学不同的校区所在地)
 
       但多年来,地处“教育黄金地段”的东瓦窑迟迟未能拆迁改造。全村380多户人家,目前还有260多户住在需要公共厕所的棚户区里。
 
       被称作棚户区的这片平房,房屋老旧、设施落后。几乎全是坑坑洼洼和小水沟的路面,与村外宽广、平坦的鄂尔多斯大街,形成了强烈的对比。

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       (棚户区内的景象)
 
       根据部分判决书中法院已经认定的部分可知,当年联合开发协议签订之后,村委会就按照约定提供了300亩建设用地。经过一系列开发程序,开发公司于1999年1月办理了呼国用〔99〕字第024号国有土地使用权证,成为了这片土地的“主人”。
 
       曾担任村主任数十年的王某某告诉记者,开发公司不仅未如约交付已开发部分相应的建筑面积,还因其占据了棚户区“前三后四”的土地使用权却迟迟不开发,导致其他开发商不愿意开发“被卡在中间的”部分棚户区,政府的棚户区改造项目也无法在这里进行。
 
       在东瓦窑村委会与开发公司之间的诸多诉讼中,其中一项已完结诉讼于2016年6月23日得到了最高人民法院的终审判决:维持一审法院原判,判令开发商(即开发公司)在判决生效之日起十日内赔偿东瓦窑村委会房屋损失款170083497元。
 
       因开发商未履行赔偿,村委会向法院申请强制执行。但截至发稿之日,该项损失款仍未执行完毕。记者按照呼和浩特市中级人民法院的要求传真去了采访函,希望了解执行过程的具体进展,也未得到回复。
 
       失去了耕地的村民们,因为文化程度不高,或者在市场供职,或者外出打工。“一个月赚的除了要过日子,还要供子女上学”,几乎没有自己另行买房的经济实力。
 
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       (图为一户村民一家三口的家,24平米左右,因女儿已上高中,方便起见,两张床之间拉上了一道帘子。做饭、吃饭、女儿学习、睡觉,一家三口几乎所有的活动都在这里进行)
 
      搬离低矮破旧的平房,住进新楼房,似乎成了东瓦窑村民们一个可望而不可及的遥远念想。残酷的是,开发公司给予了他们念想本来可以实现的希望。(文中当事人均为化名)
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