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评估师签字涉嫌造假 被征收人起诉住建部

文/黄艳 宋丹丹 
 
  2017年12月,北京市第一中级人民法院审结了一起涉房屋征收虚假评估案,认为住建部将举报人袁先生等四人的举报转给上海市住建委处理违反法律规定,判决撤销住建部对袁先生等四人所作《行政复议决定书》,责令住建部在法定期限内对袁先生等四人关于估价师进行虚假评估的评估重新处理。
 
  促成这一结果的前提,是代理袁先生等四人房屋征收补偿安置纠纷法律事宜的北京在明律师事务所黄艳律师在阅读案卷资料时的一个惊人发现,由此揭开了房屋征收评估乱象中的冰山一角。
 
        缘起:过低的评估均价
 
  2012年6月,上海市黄浦区人民政府作出黄府征[2012]1号《房屋征收决定》,实施黄浦区露香园路地块旧城区改建项目。袁先生、王女士和沈女士的房屋均被划入征收范围。2013年8月,上海市普陀区人民政府作出普府房征[2013]2号《房屋征收决定》,实施普陀区洵阳新村地块旧城区改建项目。李先生的房屋被划入征收范围。
 
  上述发生在不同时段的两个项目原本没有什么交集,唯一共通的地方是两个项目的征收单位均委托了上海八达国瑞房地产土地估价有限公司(以下简称八达房地产公司)对征收范围内的居住房屋进行房地产价值评估。北京在明律师事务所的黄艳律师代理了袁先生等四人的房屋征收补偿安置纠纷案。黄艳律师阅读案卷资料时的一个发现,让异路前行的、不同征收项目的四名被征收人站在了共同维权救济之旅的起点。
 
  露香园原是明代嘉靖年间卸任道州太守顾名儒的私家花园,与豫园、日涉园合称为“明代上海三大名园”,可谓上海市当之无愧的黄金地块。
 
  2004年,露香园路地块被出让,拟建设为上海老城厢特色洋房,有五星级宾馆、甲级办公楼、商业区、住宅等,为综合性旅游商业地产。2012年6月28日,黄浦区住房保障和房屋管理局(以下简称黄浦区房管局)发布《关于黄浦区露香园路房屋征收范围内居住房屋房地产市场评估均价标准的公告》,认定露香园路地块居住房屋每平方米建筑面积的房地产市场评估均价为人民币23799元。对于这个“房地产市场均价”,袁先生、王女士和沈女士自始不予认可,他们表示这个价格与真正的市场价格相去甚远。
 
  为了维护自己的合法权益,2016年8月,袁先生、王女士和沈女士委托黄艳律师代理了让他们揪心数年的征收补偿案件。在案件交流过程中,他们一再强调对23799元“房地产市场均价”难以接受。为了溯根求源,黄艳律师指导他们向黄浦区房管局申请公开露香园路房屋征收范围内居住房屋的整体评估报告。一个月后,沪八达估字(2012)CQ0001号《上海市黄浦区露香园路地块旧城区改建项目范围内所涉国有土地上房屋征收估价报告》(以下简称《露香园路房屋征收估价报告》)的扫描件发送到了黄艳律师的邮箱里。
 
        惊现:不一致的笔迹
 
  心细的黄艳律师将《露香园路房屋征收估价报告》通读了好几遍并与袁先生、王女士和沈女士三人的《上海市城市居住房屋征收评估分户报告单》进行了比对阅读后,赫然发现每份分户报告单上至少有两名估价师的签字与整体评估报告中的估价师签字笔迹存在明显差异。
 
  这个发现非同小可,因为按照《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条第二款规定“整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字,并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字”,倘若分户报告单上的估价师签字并非本人所签,那么,八达房地产公司涉嫌假冒注册估价师签名出具估价报告,被签名的注册估价师则涉嫌允许他人以自己的名义从事房地产估价业务,评估报告将失去其法律效力。
 
  为了谨慎地证实上述猜测,黄艳律师一方面寻求专业人士的帮助;另一方面则扩大样本范围,即就普陀区李先生所涉征收项目的居住房屋整体评估报告申请政府信息公开,进而与李先生手中的分户评估报告做估价师字迹比对。两方结论双双证实了她的猜测。
 
        维权:涉房屋虚假评估的首例行政诉讼
 
  《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十四条的规定:“房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款,对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款,并记入信用档案;情节严重的,吊销资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。”为此,黄艳律师代理袁先生等四人分别向住房和城乡建设部(以下简称住建部)提交了《房地产价格评估虚假评估查处申请》,请求作为估价机构、估价师发证机关的住建部对八达房地产公司及相应的估价师查处追责。
 
  两个月过去了,黄律师和袁先生等四人并没有等来住建部的查处结果。其间,袁先生等四人收到了上海市住房和城乡建设管理委员会(以下简称上海市住建委)的电话答复,大抵内容均为:举报的估价师签字虽然确实并非本人所签而系代签,但估价师本人对代签行为有授权,故不违法。于是,黄艳律师指导袁先生等四人向住建部申请了行政复议,请求决定住建部履行查处法定职责。
 
  住建部经审查认为,住建部已经向上海市住建委发出《关于转请办理举报件的函》,要求其根据职权和法定程序进行调查处理,而上海市住建委已经要求区房屋管理部门进行了调查并电话告知了举报人调查处理结果,故其已经履行了相应职责,遂驳回了袁先生等四人的复议申请。
 
  因不服住建部的行政复议决定,袁先生等四人先后向北京市第一中级人民法院提起了行政诉讼,请求其判令住建部履行查处法定职责并撤销前述行政复议决定。
 
  2017年12月,北京市第一中级人民法院审结了该案。法院认为袁先生等四人举报的房地产估价机构的发证机关是上海市住建委,应由上海市住建委履行查处职责;估价师的发证机关是住建部,住建部具有查处的法定职责。故住建部将袁先生等四人的举报一并转给上海市住建委处理违反前述法规规定。
 
  综上,法院判决,撤销住建部对袁先生等四人所作《行政复议决定书》,驳回袁先生等四人关于请求判令住建部在一定期限内履行查处八达房地产公司违规评估行为的法定职责的诉讼请求,责令住建部在法定期限内对袁先生等四人关于估价师进行虚假评估的评估重新处理。
 
        亟需积极应对房屋价值评估
 
  在房屋征收活动中,被征收人总是对房屋价值评估寄予厚望,希望拿到一份客观合理的、能反映房屋市场价格的评估报告,但如本案中呈现的注册估价师签名造假现象也不在少数。面对这种情况,被征收人应当学会运用法律武器维护自身的合法权益。
 
 
        承办律师
 
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(黄艳律师)
 
  北京在明律师事务所专职律师,与杨在明律师合著出版《房屋拆迁以案说法实用指南》《拆迁案例胜诉指引》《房屋征收补偿操作策略与案例精析》,自2013年起已承办约100件次不动产征收搬迁案件。
 
 
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