教你识破房屋征收拆迁中的“弯弯绕” - 鹰眼 - 法律与生活网

设为首页 | 收藏本页

当前位置:首页 > 鹰眼 >

教你识破房屋征收拆迁中的“弯弯绕”

杨高州 法律与生活杂志
 
  多年的征收拆迁经验,相关部门已经总结出了多种套路。其中有两种套路非常类似,听音也很相似,一种为拆违,另一种为拆危。
 
  前者是通过拆除违法建筑的形式来达到拆迁的目的,后者是通过拆除危险房屋的形式来达到拆迁的目的,而对于所谓的危险房屋,在建设部的部门规章《城市危险房屋管理规定》(以下简称《危房规定》)中定义为:系指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件,随时有可能丧失结构稳定和承载能力,不能保证居住和使用安全的房屋。对于拆违,大家已经听过很多了,而且这种方式的适用也是有一定的局限性,大多数情况下只能针对无证房。而对于农村及城市中有证的房屋,通过拆违就很容易使人怀疑其目的。所以,针对有证房屋,现在出现了一种新的套路,就是前述的拆危房,这一现象已经在很多地方出现,近期笔者也接触到了数起类似的案例。
 
\
        (杨高州,北京京润律师事务所律师。自执业伊始,秉持专业化的执业理念,代理房屋拆迁、土地征收等房地产案件中被拆迁人维护其合法权益。熟悉国有土地房屋征收、集体土地征收、以及拆违代拆迁、拆危代拆迁等相关维权流程)
 
  那么,该如何辨识拆除危房是否合法呢?对于危险房屋的规定,主要是建设部的《危房规定》)来进行规范,下面我们就以住建部的《危房规定》为依据,进行简要的分析:
 
  第一,看危房鉴定的委托单位及启动程序。
 
  危房的鉴定是一种被动的行为,并不是鉴定机构有权可以主动的去启动鉴定程序,而是需要有资格的申请人来先进行申请,之后鉴定机构才可以按照法律规定的程序来启动鉴定程序。
 
  《危房规定》第七条规定的有资格申请鉴定的申请人只能是房屋的所有人或者使用人;此外在《危房规定》第十三条还规定了一类特殊的申请人,即受理危房争议的仲裁机构、审判机关,而这一申请人只能是因危房争议而进入司法程序的受理机关。
 
  总结来说,有权申请危房鉴定的有(1)所有人;(2)使用人;(3)受理危房争议的仲裁或者审判机关。也就是说,政府行政机关原则上是不具有危房鉴定的申请人资格的,因为对于行政机关来说“法无授权即禁止”,如果是由行政机关来申请或者委托启动的危房鉴定程序,那么这一行为是违法的。
 
  第二,看危房鉴定的鉴定机构。
 
  并不是任意一个鉴定机构都有权来进行危房鉴定的,根据《危房规定》,只能是城市危险房屋管理部门设立的房屋安全鉴定所。这一规定将危房鉴定机构进行来两重限制:(1)必须是危险房屋管理部门设立的,危险房屋管理部门一般是指住建部门;(2)必须是本市、县的危险房屋管理部门设立的。
 
  第三,看危房鉴定的对象。
 
  主要是看危房鉴定针对的是整幢楼,还是针对单一的或者个别的住户。如果是针对单一的或者个别的住户启动的危房鉴定程序,那么目的可能也是不合法的。根据《危险房屋鉴定标准》的规定,鉴定应当针对整幢房屋进行。而在实践中,如果是对纳入征收范围内的房屋进行危房鉴定,一般对于已经签订了补偿协议的住户是不会再进行鉴定,只针对其中未签订协议的个别对象启动这一程序。但是这样显然是违反了《危房鉴定标准》的,目的也就昭然若揭了。
 
  第四,看鉴定的依据。
 
  对于危房鉴定的依据,在《危房规定》中要求根据住建部颁布的《危险房屋鉴定标准》,对工业建筑、公共建筑、高层建筑及文物保护建筑等的鉴定,还可以参照有关技术标准、规范和规程进行。对于《危险房屋鉴定标准》,2016年住建部进行了修订,修订后的自2016年9月1日实施。
 
  第五,看危房鉴定的程序。
 
  《危房规定》中的鉴定程序,要求按照(1)受理申请;(2)初始调查;(3)现场勘验、测试、记录各种损坏数据和状况;(4)检验测算,整理技术资料;(5)全面分析,论证定性,作出综合判断,提出处理建议;(6)签发鉴定文书。
 
  在《危险房屋鉴定标准》中进行了更详细的程序规定,分两阶段三层次:
 
  第一阶段:地基危险性鉴定;第二阶段基础及上层结构危险性鉴定。
 
  在第一阶段鉴定为危险的情况下,才会启动第二阶段的鉴定程序;第二阶段鉴定分三个层次,分别为:构件危险性、楼层危险性、房屋危险性。
 
  如果不是为了专门的危险房屋鉴定,是不会按照这个程序严格进行的,甚至对于实地的现场勘验程序都不会进行的。
 
  第六,看危房鉴定报告的内容及签章。
 
  鉴定报告应当包括:(1)房屋的建筑、结构概况,以及使用的历史、维修情况等;(2)鉴定的目的、内容、范围、依据及日期;(3)调查、检测、分析过程及结果;(4)鉴定等级或评定结果;(5)鉴定结论及建议;(6)相关附件。
 
  鉴定报告需要加盖印章,而这一印章并非鉴定机构的公章,而是房屋安全鉴定专用章,对此规定见于《危房规定》第六条。
 
  第七,看鉴定结论的送达人。
 
  鉴定程序履行完毕之后作出鉴定报告要将鉴定报告送达申请人,合法的鉴定结论的送达人是鉴定机构进行送达,而非行政机关。因为征收中的危房鉴定是由行政机关启动的,所以鉴定机构作出鉴定报告之后是送给行政机关的,也是由行政机关再来送给房屋产权人,而这一结论也并非是最终的鉴定报告,而是对于结论的简要摘抄。
 
  第八,看鉴定结果的处理。
 
  危房鉴定之后,如果经鉴定属于危房的,有4种可能性,分别为:观察使用、处理使用、停止使用、整体拆除,对应于A、B、C、D 4个等级。从前述的名称上来看,也只有达到D级的,才可以进行整体拆除;而其余的等级是不够拆除的标准的,曾在某市中出现了B、C级的房屋都要求进行拆除的现象,是因为这一区域正在进行拆迁。
 
  对于危房鉴定的目的,应当是对其危险性进行鉴定,鉴定之后能够进行修缮的进行修缮就可以,如果如能进行修缮只能拆除的,拆除之后是可以进行重建的,因为他并不改变土地的使用权人。同样的在《危房规定》第二十条规定,对于拆除之后重建的应当给予政策优惠。可是,对于纳入征收范围的,申请重建之后将不会再批准。
 
  因此,大家可以从以上几个方面简单的判断危房鉴定的程序以及目的的合法性。
相关热词:

相关阅读