千平居地摇变万平商地,鄂尔多斯天价拆迁补偿案背后 - 鹰眼 - 法律与生活网

设为首页 | 收藏本页

当前位置:首页 > 鹰眼 >

千平居地摇变万平商地,鄂尔多斯天价拆迁补偿案背后

        在内蒙古鄂尔多斯市达拉特旗,坊间流传着这样一个真实的案例,一位拆迁户通过法律诉讼途径,将自己的1500平米旧房、3600平米土地置换(执行)了开发商大约20000平米的商业房及30000平米的土地。当地人一致认为,该补偿案例,应为全国天价拆迁补偿之首,而让人们议论更多的,是这个补偿案例背后那些不为人知的故事……
 
\
(图为拆迁户杨乃的旧房拆除前视频留影截图)

\
(图为黑胡子房地产公司被执行部分楼盘规模现状)
 
        “之所以发生这等超出经济学逻辑的天价补偿事件,是因为我公司在与拆迁户杨乃、杨宝、杨二宝、贺引利的房屋拆迁安置补偿纠纷一案中,遭遇不公正判决。其一,拆迁户私改土地使用性质的做法证据确凿,法院却不予认可;其二,在执行评估中,法院安排评估公司把拆迁户的旧房子做出了超出市场实际价格的28000元每平米,而我公司的商业房却不足2800元每平米,这让我公司的合法权益遭受了巨大损失。”

       鄂尔多斯黑胡子房地产有限公司朱伟明向《法律与生活》记者讲述着其公司的不幸遭遇。记者随后就朱伟明反映的情况展开了调查。
 
        事起《房屋安置补偿协议》违约
 
        朱伟明,浙江商人,早期从事“黑胡子品牌”服装生意,2004年下半年,经浙江商会推荐,接受内蒙古达拉特旗政府招商引资的邀请,参与达拉特旗树林召镇旧城改造项目,启动“北国新世纪广场”项目,并成立了鄂尔多斯黑胡子房地产开发有限公司(以下“黑胡子公司”)。

       2004年7月1日,黑胡子公司与达拉特旗政府签订了《旧城区改造开发协议》,协议约定,政府负责拆迁安置及“七通一平”(编者注:建筑行业术语,指土地在通过一级开发后,具备给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天然气或煤气、以及场地平整的条件,使二级开发商可以进场后迅速开发建设),开发商负责支付土地出让金2800万元。

       2005年,由于国家出台了强制性措施,以及达拉特旗政府还未完成拆迁供地义务,且无力归还黑胡子公司已缴纳的土地出让金,在进退两难间,黑胡子公司与达拉特旗政府于同年3月又签订了《补充协议》,协议约定,该公司代为政府拆迁安置,但原定的政府承担拆迁安置的权力义务不变。

       2006年4、5月间,黑胡子公司与拆迁户杨乃、杨宝、杨二宝、贺引利等四人签订了《房屋安置补偿协议》及《补偿协议》。据黑胡子公司朱先生介绍,协议签署后,黑胡子公司在收取杨乃等四人的房产证及土地使用权证书时,杨乃等人共向黑胡子公司提供七个国有土地使用权证书,以及七个房屋所有权证书。

       朱先生回忆道:“当时这些证件有‘住宅性质’涂改为‘商业性质’的痕迹,但是因为有达拉特旗国土局工作人员张某的变更章,所以我们并没有对此提出异议。殊不知这些证件都是拆迁户杨乃串通张某未经任何行政审批私自更改的,按照2006年住宅性质评估杨乃等人的房产不到100万元,如果按照商业性质评估,补偿额将达到250万元之多,这是他们变造证件的主因之一,可惜我们当时并不知情。”

       2008年8月,杨乃等人以开发商未能履约为由,提出向开发商借款用于生意周转,经协商,开发商借给了杨乃等人人民币300万元。并签订《借款协议书》,约定:杨乃等人向黑胡子公司借款人民币300万元,如杨乃等人未能如期偿还开发商借款本金及利息,则杨乃等人以《拆迁补偿安置协议》及补偿协议中约定的1800平方米的回迁房与借款本金进行抵销。

       据朱先生讲,让我公司意想不到的是,杨乃等人刚刚跟我们借款一个多月以后,居然向鄂尔多斯市中级人民法院提起民事诉讼,诉请解除《拆迁补偿安置协议》及《补充协议》,并要求我公司交付《拆迁补偿安置协议》中约定的回迁房所在土地3600平方米,补偿其1500平方米建筑物损失及营业损失。
 
        争议:拆迁户证件人为变造,涉案标的遭遇虚假评估

       案件进入审理阶段,拆迁户杨乃等人随即变更了诉讼请求。与此同时法院开始对拆迁户杨乃等人的房屋进行评估。2010年,黑胡子公司因拆迁户房屋土地实际面积与合同面积严重不符,在前往达拉特旗国土局查询土地证档案时,却意外发现:证件上注明的“商业用地”,而档案记载的用途却是“居住用地”!

       随后,黑胡子公司在达拉特旗房产局查询房屋所有权证时又发现,房屋产权证档案记载显示房屋用途也为“住宅”,没有任何变更记载。

       黑胡子公司朱先生告诉记者:“在达拉特旗当地,‘商业用地’的土地补偿价格要远远高于‘居住用地’的土地补偿价格,两者之间的差价会高达数倍,而且,商业用房和住宅用房的补偿价格也相差巨大。这一行为,给我公司造成了重大经济损失。”

       据悉,黑胡子公司发现该违法行为后,立即向有关部门报案,并提起了行政诉讼。

       2009年,鄂尔多斯中级人民法院委托相关评估机构对涉案标的物进行了评估。

       2010年7月,黑胡子公司将达拉特旗国土局诉至该县法院,请求撤销杨乃等人违法变造的土地使用证。审理中,达拉特旗法院认为,原告黑胡子公司应该在杨乃等人收到土地使用证两年内提出,其诉讼已超过法定期限,所以驳回原告的诉讼请求。黑胡子公司一路败诉后,内蒙古自治区检察院向内蒙高院递交了《(2011)17号行政抗诉书》,该起诉书认为:鄂尔多斯,达拉特旗两级法院认定的基本事实缺乏证据证明,适用法律错误。最终,法院还是维持了原判。

       2011年,内蒙古正翔房地产价格评估有限公司出具了杨乃等人的《房地产估价报告书》,该评估报告显示:杨乃等人的土地、房屋价值及相关损失为5178万元。

       据悉,这一评估结果遭到了黑胡子公司的强烈抗议。朱先生认为,“2006年拆迁期间,杨乃等人的涉案地产评估补偿额只有250.4万元,如果按档案的住宅性质评估将不到100万元,而现在经法院评估后补偿额却变成了5178万元,(房价每平米28000元,地价每平米8152元)。

       “这个案子我们遭遇的最大不公是,该案进入执行程序后,法院再次委托评估公司对本公司未售而被法院查封的同地段商业地产进行评估,其评估价每平米竟不足2800元。新旧房屋两次‘一涨一缩,高开走低’的所谓依法评估,纠纷案一审二审的所谓法律程序,使原告80年代建于树林召镇不足1500平米的老旧平房,吃掉了我公司将近20000平米的商业用房和价值一个多亿的30000平米土地(含18000平的拆迁成本)。”

       2013年,黑胡子公司终审败诉,法庭开始进入执行程序。
 
        民事案件出现刑事案件,审理执行却没能中止

       2014年8月14日,达拉特旗公安局向达拉特旗人民政府出具《情况说明》称,本局在调查杨乃涉嫌合同诈骗一案过程中,经传讯当事人调查证实,原国土局工作人员张成和将杨乃等四人持有的下列五本土地使用证私自作了改动,将证件原来注明的“住宅”二字,改为“商业”,涂改证件号分别为达国用(94)字第0003803号、达国用(94)字第0003805号、达国用(2001)字第0001958号、达国用(2001)字第0001956号、达国用(2001)字第0001959号。
同年8月21日,达拉特旗检察院反渎职侵权局也出具了与公安机关意见一致的《情况说明》。

       2015年,达拉特旗相关部门向鄂尔多斯中院分别递交了《关于黑胡子房地产公司拆迁安置补偿纠纷一案暂缓执行的建议》,但是法院并没有采纳。

       黑胡子公司朱先生告诉记者:“我公司依据公安机关、人民检察院的《情况说明》以及国土局变造证件罪涉案人张某在侦查阶段的笔录,多次向鄂尔多斯中院提交‘中止执行申请书’,但是法院并没有理睬。”

       目前,鄂尔多斯中级人民法院的强制执行还在继续。

       2015年10月,达拉特旗人民检察院依法对旗国土局原地籍股工作人员张某提起公诉,该院认为,被告人张某在达拉特旗国土局地籍股工作期间,于2004年5月份应杨乃的请求,未经单位相关领导审批,私自将杨乃持有的达国用(94)字第0003803号等四本国有土地证使用内容进行了变造,将用途一栏由“居住用地”涂改为“商服业用地”。依据相关法律法规,被告人张某犯罪事实清楚,证据确凿,充分,应当以变造国家机关证件罪追究其刑事责任。

       达拉特旗法院却认为,被告人张某履职期间,将杨乃持有的达国用(94)字第0003803号等国有土地使用证的土地用途由“住宅用地”更改为“商服业用地”的行为,属于职务行为,并未侵害国家机关的正常管理活动和信誉,其行为不构成变造国家机关证件罪。2016年12月,被告人张某被宣布无罪。

       对此判决结果,达拉特旗检察院公诉方认为,被告人张某明知自己没有权限却私自将杨乃持有的四本国有土地证的土地用途一栏由“住宅用地”更改为“商服业用地”,其行为符合《刑法》第二百八十条规定的变造国家机关证件罪的犯罪构成要件,一审法院的判决认定事实不清,适用法律错误,应予改判。

        达拉特旗检察院公诉科某公诉人告诉记者,“在证据确凿的情况下,我们相信,正义迟早有到来的一天。”

       据悉,达拉特旗检察院已经依法向上级机关提出抗诉,该案件已经进入鄂尔多斯中院的二审程序。

       黑胡子公司朱先生表示,被告人张某在未经单位相关领导审批的情况下,私自对杨乃持有的达国用94字第0003803号等四本国有土地使用证内容进行了变改,其一未请示领导,其二未缴纳民改商土地出让金(并非增加面积土地出让金),其三未走土地性质更改申报程序。而法院却认定为正常履职,这在常理上肯定说不过去,“所以,张某的犯罪事实肯定是清楚的,只是某些利益集团为了‘依法抢劫’我公司的财产,才做出了违背职业道德的判决。”
 
        部门回应
 
        针对此事件,记者走访了相关单位,达拉特旗国土局工作人员告诉记者,黑胡子公司和杨乃等人的纠纷案件,我们都知道,现在已经涉法了,所以我们不便发表意见,至于杨乃等人相关证件变更的问题,在当时的那个年代也有一定的规章制度、备案留存,张某到底是否违法,涉案土地证到底是商业性质还是民用性质,一切以我们国土局的档案为主。
 
        记者查阅相关档案,涉案土地性质依然为民宅性质。

       达拉特旗公安局办案人员告诉记者,经侦查,犯罪嫌疑人张某在达拉特旗国土局履职期间,私自变更杨乃等人的土地使用证,确属个人行为,构成犯罪。
 
        律师说法:公诉方的公诉意见应该得到支持

       就黑胡子公司的遭遇,记者咨询了北京著名法律学者,信诚律师合作所主任朱毅,朱主任表示:

       黑胡子公司因为违约而被拆迁户杨乃告上法庭,就该案而言,最具争议的两个焦点,其一、评估公司的评估结果是否具有市场真实性,其二、出现民刑交叉的案件后为什么没有中止审理执行。
 
        根据黑胡子公司提供的达拉特旗《房地产地区指导价》相关数据,涉案基准日房屋实际成交价格(2010年营业房实际成交合同,每平米人民币11000元)来看,未曾发现有28000元每平的价格,这在内蒙地区的三四线城市,也不可能实际发生,换言之,黑胡子公司同地块的商业大厅,却给评出2800元的价格,相差有十倍之多,这确实不符合逻辑,法院采纳该评估结果,也有违司法公平公正的精神。

       根据《最高法院关于审理民事纠纷案件中涉及刑事犯罪若干程序问题的处理意见》及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十六条第一款第(五)项等相关规定,黑胡子公司及公安机关依法向鄂尔多斯中院递交《中止执行申请书》、《情况说明》等材料之后,鄂尔多斯中院应该酌情考虑案件的特殊性,或可启动中止程序,以避免将来造成的国家赔偿等问题。

       截至发稿前,经过多次沟通,鄂尔多斯中院以领导外出未归等理由,仍未对《法律与生活》记者做出任何回应。关于该案的下一步走向,本社将持续关注。(《法律与生活》深度报道组)
  
 
相关热词:

相关阅读