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母女情断借名购买经济适用房

  母亲享有的经济适用房指标由女儿借名并出资购买。10年后,女儿要求产权过户,但被母亲拒绝,母女法庭相见。

  

文/欧阳峰

  借用申购资格

  《法律与生活》家住江苏省南京市的汪美兰育有3个女儿。丈夫离世后,她与小女儿陈玉蜗居在简陋的公房内。2003年,该公房拆迁。根据政策规定,汪美兰享有一套经济适用房的购买指标。此时,陈玉刚买了新房,汪美兰和她一起搬了过去。因此,汪美兰打算将经济适用房指标让给大女儿陈欣。二女儿陈萍和女婿赵钢闻讯赶来,以现有住房朝向不好为由,协商由陈萍家借名购买此处经济适用房。全家人同意这一提议。

  2004年5月,汪美兰以被拆迁住房困难户身份向南京市住房制度改革办公室提出申请,申请表格上载明家庭成员为陈玉。同年12月,汪美兰申购经济适用住房获得批准。

  2007年1月,陈萍眼见其出资申购的经济适用房即将落成,赶紧与母亲签订了一份《家庭协议》,内容为:汪美兰同意由陈萍以汪美兰的名字购买经济适用住房,购房款由陈萍支付,房屋所有权归陈萍所有,待经济适用住房产权证手续完备后,汪美兰即过户给陈萍或做遗嘱公证,约定其名下的经济适用住房在百年之后归陈萍所有,与他人无关。陈萍、汪美兰在《家庭协议》落款处签名,陈欣、陈玉以证明人身份签字。

  2007年4月,汪美兰收到《南京市经济适用住房购买通知书》。房款费由陈萍、赵钢支付后,汪美兰领取了《房屋所有权证》《土地使用权证》,此处房产一直由陈萍一家居住。

  产权过户遇阻

  陈萍一家入住新房不久,即与母亲汪美兰约定同去办理产权过户。但房管部门告知他们,购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

  至此,陈萍一家才明白,在5年内将这套经济适用房落户到自家名下几乎不可能。即使费尽周折获得政府批准,也要付出土地出让金、各种税费等一大笔费用。为此,他们决定等时机成熟后再行过户事宜。

  2014年,时过7年,陈萍满心想着让母亲把房子过户,了却一桩心事。不成想,母亲却改了口风,称这套房子将来要作为遗产处理。陈萍猜想,母亲出尔反尔是因为房子大幅度增值,其他家人挑唆母亲所致。

  《家庭协议》无效

  2015年6月,因与母亲就经济适用房过户事宜协商未果,陈萍、赵钢将母亲汪美兰起诉到江苏省南京市玄武区人民法院,要求确认汪美兰名下的经济适用房归其所有。

  陈萍、赵钢诉称,2003年5月,母亲汪美兰居住的公房拆迁,其享有一套经济适用住房购买指标。依据《家庭协议》,陈萍、赵钢出资购买了经济适用房,双方约定待领证后再过户至陈萍、赵钢名下,并实际居住至今。如今,该经济适用房已超过5年内不得上市交易的政策限制,办理房屋过户的条件已经成就,故汪美兰应履行《家庭协议》给予协助。现要求确认房屋归陈萍、赵钢所有。

  汪美兰辩称,经济适用住房是政府为解决城市低收入家庭住房困难问题而具有保障性质的政策性住房,其销售对象有严格的限制,只有符合条件的家庭才有申购资格,且即使拥有购房资格也不一定能申购成功,还需要按照收入水平、住房困难程度和申请顺序等因素进行轮候审核。本案中,汪美兰因房屋被拆迁家庭困难才具备申购资格,而陈萍、赵钢另有住房,并不具备申购资格。陈萍、赵钢企图通过赠与方式规避国家经济适用住房的管理政策,扰乱了经济适用住房管理秩序,属于典型的以合法形式掩盖非法目的。如果这一行为成立,将导致社会上大量不具备申购资格的家庭占有经济适用住房,而使需要房屋的家庭无法申购房屋,损害了社会利益和国家、集体、第三人的利益。另外,案涉《家庭协议》属于赠与协议。根据法律规定,在房屋权利转让前,汪美兰享有任意撤销权。因陈萍、赵钢多年来未对汪美兰履行任何抚养义务,现汪美兰要求撤销该赠与协议。

  南京市玄武区人民法院审理认为,经济适用住房是国家提供政策优惠、一般无偿划拨建设用地、减免相关开发建设规费、严格限定销售价格、用于解决城镇中低收入家庭的住房困难、具有社会保障性质的住房。从案涉《家庭协议》内容看,该协议实质上是一份当事人之间转让经济适用住房购买指标的合同。陈萍、赵钢实质上通过规避国家政策规定,借汪美兰之名购买经济适用住房,协议违反了国家经济适用住房的管理制度,损害了国家和社会公共利益,属于无效合同。合同无效自始无效,并不能因规避政府管理制度、因合同履行期限长短而改变。涉案房屋虽由陈萍、赵钢出资,现已超过政策规定的5年内不得上市的期限,但其依据无效合同主张房屋所有权于法无据,法院不予支持。

  2015年12月,南京市玄武区人民法院作出判决,驳回陈萍、赵钢的诉讼请求。陈萍、赵钢不服一审判决,以涉案《家庭协议》是委托购房协议,不存在法律和事实上的撤销问题为由提出上诉。2016年1月20日,南京市中级人民法院作出“驳回上诉,维持原判”的终审判决。(文中当事人均为化名)

  涨知识

  经济适用房申购资格禁止转让

  2007年11月,建设部等七部委联合发布的《经济适用住房管理办法》第25条规定:“城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件:(一)具有当地城镇户口;(二)家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准;(三)无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准,由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定,实行动态管理,每年向社会公布一次。”

  该办法第26条规定:“经济适用住房资格申请采取街道办事处(镇人民政府)、市(区)、县人民政府逐级审核并公示的方式认定。审核单位应当通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况等情况进行核实。申请人及有关单位、组织或者个人应当予以配合,如实提供有关情况。”

  从上述规定可以看出,经济适用住房主要面向低收入家庭,其申购有着严格的资格限定,申购人不能以各种形式将申购资格转让;否则,将破坏国家经济适用住房的管理制度,使经济适用住房的保障功能形同虚设。

摘自《法律与生活》半月刊2016年6月下半月期

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