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北京一中院公布涉物业纠纷十大典型案例

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        2017年8月2日,法律与生活获悉,北京市第一中级人民法院召开《涉物业纠纷审理白皮书发布会》,白皮书内容总结了该类案件审理的基本情况及案件特点,推动该项工作的主要举措以及对业主、开发商以及物业企业等不同人群的针对性提示建议,与白皮书一同发布的还有涉物业纠纷的“诉讼指南”及典型案例。
        下面,为发布会公布的十大典型案例内容:

案例一:业主委员会法律地位及业主知情权的认定
案情概要:2004年1月15日,昌平区某小区物业管理委员会与A物业企业签订《物业管理服务合同》,约定由A物业企业为该小区提供物业服务。合同约定A物业企业负责物业档案的管理,包括小区的工程图纸、住房档案资料及竣工验收资料(以交接资料为准);物管会每半年审核物业管理费收支经营情况,并会同A物业企业以公告形式告知全体业主;A物业企业每半年向业主公布其物业管理费收支经营情况,每个供暖季结束后,向业主公布其供暖收支情况。2012年8月6日,该小区经备案成立了业主委员会。A物业企业就小区内中修费收支情况、外供暖服务收费及供暖维修情况进行了说明,并按照相关规定对2010年、2011年、2012年的物业服务项目收支情况进行了公示。后双方产生纠纷,业委会起诉要求A物业企业公布收下资料:1、小修费的收支使用情况,2、中修费的收支使用情况,3、供暖设施设备原始单据以及折旧、维修情况,4、车位费的收支情况,5、对外供暖情况:包括供暖合同、供暖面积和供暖费用的收取,6、文件类(1)建设用地规划许可证及相关附件,(2)竣工验收报告,(3)总平面图,(4)配套设施图,(5)地下管网工程图,(6)消防验收图,(7)绿化面积平面图,(8)锅炉设施设备出厂合格证、使用说明、验收定期检验记录、设备设施供应商、分包商的联系方式,7、对外广告合同。
裁判要旨:业主委员会代表全体业主为公共利益提起诉讼,人民法院应当准许。涉及业主公共利益的信息资料,业主委员会主张要求公开、查阅的,人民法院应当依法准许。但物业企业对相关信息负有披露义务并非毫无限制,物业企业仅对涉及业主合法权益有关的信息附有披露义务。例如本案中,A物业企业在向业委会的复函以及在建委的公示材料中对涉及的中修费、对外供暖情况及供暖维修情况,小修费及车位费的收支情况均予以公布,应视为A物业企业已经履行了公示义务。对于业委会认为应公示而未公示的文件类、对外广告合同、供暖设施设备原始单据以及折旧、维修情况一节,因A物业企业否认持有上述文件、单据,未向外签订广告合同,故在缺乏证据佐证的情况下,法院无法支持业委会的诉讼请求。最终一二审判决驳回了业委会的诉讼请求。
 
案例二:业主委员会能否主张名誉权保护
案情概要:昌平区某业委会认为该小区物业企业利用短信群发的形式,侵害业委会名誉权,起诉至法院,要求小区物业企业停止侵害、消除影响、赔礼道歉。
裁判要旨:根据我国《中华人民共和国民法通则》的规定,公民和法人享有名誉权。法人的名誉并不是人格尊严的体现,而是与法人财产利益相关,属于一种无形的财产权利。业主委员会是业主大会的执行机构,业主委员会享有的权利、承担的义务都要落在业主身上。此外,业主委员会不具有单独可支配的财产,并不具有承担民事责任的能力。据此,按照现行法律规定,业主委员会既非法人,也非其他组织,其既不具有独立的人格尊严,也不具有财产利益,故业主委员会并非享有名誉权的民事主体。最终,一二审均驳回了业委会的诉讼请求。
 
案例三:业主诉讼时效抗辩的认定
案情概要:石景山某物业企业起诉小区业主王某缴纳2008年11月28日至2015年1月18日物业费及滞纳金。王某抗辩理由之一为物业企业起诉已过诉讼时效,其只同意缴纳2013、2014两年的物业费用。
裁判要旨:二审法院认为物业企业向王某提供了物业服务,应及时向王某收取物业费。本案中,物业企业要求王某交纳2008年11月28日至2015年1月18日的物业费,但物业企业作为举证义务人,未能提供证据证实以任何方式曾经向王某催缴过2008年11月28日至2015年1月18日的物业费,由此产生不利的法律后果应当由物业企业承担。最终,二审法院采纳了王某关于时效抗辩的理由,对此予以改判。本院特别提示虽然对于追索物业服务费案件诉讼时效的适用不宜过苛,但法律规定的诉讼时效亦不能无理由随意突破。
 
案例四:前期物业撤离的认定
案情概要:北京市海淀区某小区于2001年交付给业主使用,该小区由开发商指定A公司提供前期物业服务。2013年12月,小区召开业主大会,选举产生了业主委员会,通过了“终止前期物业服务合同,签订新的物业服务合同”的议案。2015年1月4日至2015年4月13日,小区召开业主大会,选聘B公司为小区物业企业。2015年4月14日,业委会向A公司递交了《交接通知》,要求该公司向业主委员会移交物业共用部分、物业管理相关资料。2015年5月15日,业委会与B公司签订了《物业服务委托合同》。2015年5月29日,业委会向A公司递交了《催促交接函》,要求该公司尽快进行交接工作。但A公司至今仍滞留小区,拒绝移交物业管理资料、业主共有房屋和公共设施,故诉请法院依法判令A公司立即撤离。
裁判要旨:二审法院认为依据《物业管理条例》第三十九条规定之内容,物业企业撤离物业服务区域应当以交接为前提,物业企业在未将物业服务用房、相关设施及物业服务所必需的相关资料向相关主体移交的情况下撤离,可能影响全体业主权益。本案中,业委会主动放弃交接的诉讼请求使撤场的前提条件不能成就,从全体业主的利益为出发点考量,法院不宜单独判决A公司从小区撤离。二审据此,进行改判。
 
案例五:物业企业对于小区部分业主的违建应履行的责任。
案情概要:张某为昌平区某小区的业主,A物业企业为该小区的物业企业。张某认为A物业企业未对该小区5-4-701业主进行违法建筑尽到制止、处理的责任,诉至法院要求其履行合同约定、法律法规规定的责任,协助相关机关拆除违建,赔礼道歉等。
裁判要旨:本案中,张某诉求的违法建设行为发生在2014年,A物业企业出具了2014年8月22日向北京市昌平区建委房屋安全管理科寄送关于违建材料的底单,经法院查询,该快递在2014年8月23日由昌平区建委房屋安全管理科相关人员签收,从该底单上可以看出,上面标明的文件性质为“关于违建10-2-101、5-4-701”,故法院认为A物业企业已及时向有关行政管理部门报告,尽到了报告的义务。北京市昌平区城市管理综合行政执法监察局已经向5-4-701业主下发了《责任改正通知书》和《谈话通知书》,亦说明相关行政执法部门已经了解到违法建筑的相关情况。履行认定、查处、拆除违法建筑职责的部门应为政府的主管部门,张某要求A物业企业负责该违法建筑拆除的相关事宜缺乏法律依据。
 
案例六:物业企业对于公共设施维修责任的认定
案情概要:A物业企业为延庆某商业楼提供物业服务,该楼各房间屋顶均安装了烟感器和喷淋器。孟某系该楼3层312室业主,高某系该楼4层412室业主,高某利用412室经营拔罐理疗等美容养生项目。2014年12月16日16时许,高某屋内的喷淋器突然爆裂,向室内大量喷水,后A物业企业员工到现场进行了相应处置,喷淋器停止喷水。孟某提起诉讼,要求高某、A物业企业赔偿经济损失。
裁判要旨:当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,高某室内消防喷淋头爆裂喷水,致居住楼下的孟某家中财产受损的事实,各方当事人均无异议。涉事消防喷淋头虽然安装在高某室内,但该设备系公共设施,A物业企业作为物业管理方,负有维护管理的义务。消防喷淋系统的启动,可能因明火或高温等正常的原因,但是也存在设施老化、维护不利等自身故障所致设备异常启动的因素。为探明消防喷淋系统启动的真实原因,应当委托具有专门技术知识的机构进行鉴定,而作为管理义务人的A物业企业,负有举证责任。A物业企业明确提出放弃进行司法鉴定申请,即意味着其应当依法承担举证不能的不利后果,一二审据此判决A物业企业承担赔偿责任。
 
案例七:业主违建时物业企业有权依据合同或公约要求恢复原状的认定
案情概要:A公司为王某所住小区的物业管理人。依据双方签订《业主入住公约》的约定,在本物业范围内,王某不得擅自改变房屋结构、外貌、设计用途、功能和布置及对房屋内外承重墙、梁、柱、板、阳台等进行违章凿、拆、搭、建。但王某及其共同居住人赵某擅自对其居住的0101室北面阳台进行凿、拆,其行为违反公约规定,影响小区整体形象,并对其他住户造成安全隐患,故诉至法院判令王某、赵某将0101号房屋北面阳台恢复原状。
裁判要旨:《业主入住公约》合法有效,王某、赵某应该履行合同义务。虽王某、赵某辩称改造阳台已经过其他业主同意,但法院认为,即使该情况属实,仅有部分其他业主签字认可表示同意,亦不构成两人违约擅自改造房屋阳台的正当理由。小区业主对其所居住房屋存在拆、改等违建行为时,物业企业有权依据物业服务合同或者业主公约的规定要求业主恢复原状。
 
案例八:建筑物区分所有权情形下维修问题的认定
案情概要:刘某系昌平区某小区业主,A物业企业为该小区提供物业服务,《物业服务合同》约定物业服务包括物业共用部位的日常维修、养护和管理。附件三物业共用部位约定包括户外墙面。附件五第二条第2款房屋维修养护中规定,根据房屋实际使用年限,适时检查房屋共用部位的使用状况。如需维修,属于小修范围的,及时组织修复,属于大、中修范围或者需要更新改造的,要提出报告与建议,按规定组织实施。2012年6月28日,刘某发现其房屋户外东墙装饰石材脱落,认为属于小修范围,要求A物业企业进行维修。A物业企业给刘某回函称外墙皮脱落属于房屋质量问题,应使用住房维修基金修复,故此刘某诉至法院。
裁判要旨:双方签订的《物业服务合同》及附件中并未对小修、中修及大修的内容和范围明确约定,双方对于对小修和中修的范围又存在争议,故法院根据北京市房屋土地管理局制定的《大、中修定案标准》,确定本案双方诉争的房屋外墙装饰层维修属于“中修”范围,不应由物业企业承担维修责任。此时,法院建议A物业企业应积极与小区业委会沟通,并依照物业服务合同以及有关法律法规的规定,提出报告与建议,组织相关维修。

案例九:关于业主同时履行抗辩权的限制
案情概要:国投文化公司以中海投公司欠付物业费为由诉至法院,要求中海投公司支付2011年3月1日至2013年2月28日的物业管理费330万元。中海投公司抗辩理由之一为国投文化公司提供物业服务不达标,其拒绝支付物业费系履行合同法上的同时履行抗辩权,最终一二审法院未支持中海投公司的上述答辩理由,判决其支付物业费。
裁判要旨:合同法规定履行抗辩权的目的在于维护当事人之间的利益平衡以实现民法诚实信用等基本理念,当抗辩行为的结果违背这些民法基本原则时,就应当予以限制或否定。物业合同的标的具有“公共产品”的属性,直接关乎当事人的基本生活,拒绝履行“公共产品”的抗辩有悖诚实信用原则。物业服务具有整体性和不可分割性,涉及全体业主和整个社区的公共利益。物业管理公司所提供的很多物业服务是针对全体业主的,在效用上具有不可分割性和相互依赖性,如果因为物业企业的服务只是存在微小瑕疵或多收了少许不合理的费用,业主便拒绝缴纳全部物业费的做法也使得其所获得的收益远远小于给物业企业和社区多数业主造成的损害。
 
案例十:关于物业纠纷平等保护及涉众纠纷协调维稳工作的开展
案情概要:A公司原为延庆某小区的物业服务公司,2009年4月1日,其与B物业企业签订《授权委托书》,将该小区业主未交纳的物业费转由B物业企业收取。2009年4月23日,双方签订《物业服务合同》,约定由B物业为小区提供物业服务。B物业进驻后接管了该小区的物业管理,并按照原有的标准收取物业费。2011年12月23日,因B物业与业主物业服务关系矛盾激化,该小区业主委员会发布公告要求于2011年12月31日终止与B物业的物业服务关系,B物业遂如期撤出该小区。
2015年,B物业起诉至法院,要求该小区30余户欠费业主缴纳物业费。该案一审审理中,认定B物业在提供物业服务期间,有关卫生、安保、绿化、公共设施维护等方面均存在诸多问题。遂对于物业服务的收费标准采取了打折处理。
二审审理过程中,由于该案所涉业主人数众多,二审法官亲赴延庆该小区,在现场对业主进行明法释理,针对不同业主提出的抗辩理由,进行现场勘验,与物业企业人员一起对小区物业存在的问题进行明确,对部分业主提出的不属于物业服务范围的事项予以释明,提示其可以通过其他途径解决矛盾。最终,在长达六个小时不间断地现场调和后,大部分业主与物业企业当场签订调解协议,并即时履行。
对于少部分未达成调解工作的案件,二审法院审理后认为B物业在服务过程中确实存在一定的违约行为,作为服务方亦存在与业主的沟通不畅问题,但不宜对服务的收费标准作打折处理,故法院依据案件实际情况,对物业服务费酌减,该案取得了良好的社会效果。(一中院供稿)

 

(责任编辑:何照新)
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