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同居情侣的分房之诉

同居情侣的分房之诉
 

文/欧阳峰
 

  《法律与生活》一对情侣在恋爱期间共同出资购买了一套将来结婚用的房屋。他们没想到的是,两人同居三年多后分手。没有感情后,两人因为那套市场价格翻了一倍多的婚房的分割问题,互不相让,闹上法庭。2015年9月25日,上海市第二中级人民法院作出终审判决,对这起特殊的共同财产纠纷做出处理。

  同居恋人合买房

  张景和孙薇薇原是江苏某大学的同届校友,两人所学专业不同。从大学一年级到四年级,两人虽互有好感,但没有确定恋爱关系。

  2005年,张景和孙薇薇大学毕业后均到上海就业。张景成为一家房产中介公司的业务员,孙薇薇进了一家贸易公司做文员。为了节省房租,张景和孙薇薇合租了一套公寓。

  经过一年多的打拼,两人各自在工作上站稳了脚跟,感情也逐步升温。2006年12月,张景和孙薇薇分别征求了双方家长的意见后,确立恋爱关系。

  经过房产中介工作的历练,张景的头脑活络起来。2008年1月下旬,张景从公司的房源资料中意外发现一套性价比很高的二手房。这套两居室的房子位于上海市区附近,报价仅55万元。

  张景喜出望外,打电话给孙薇薇,欲买下这套优质房产。孙薇薇有些犹豫,因为两人工作刚一年,没什么积蓄。张景说服对方称,自己居间做成了一处豪宅的买卖,短期内能拿到不少的业务提成,如果孙薇薇家再资助一些,房屋的首付款不成问题,两个人也能负担得起还房贷的压力。孙薇薇家为了让女儿有个好的归宿,便向亲友借了10万元支援女儿。

  在筹集首付款期间,张景和卖家最终达成房屋价格为53万元的口头协议。2008年1月30日,张景将2万元定金交给中介公司。后张景、孙薇薇作为共同买受人与卖家签订了房产买卖合同,并在签约时支付了房款9万元。双方的合同约定,3月30日,买方支付41万元(银行放贷后,钱款直接放入卖家账户);3月31日,原房主交房时,买方再支付尾款1万元。

  2008年3月7日,张景以自己的名义向银行申请了37万元贷款,也签订了二手房抵押借款合同,孙薇薇作为共同抵押人在借款合同上签了字。

  三天后,银行贷款进入卖家指定账户。张景又补齐4万元现金凑足了房款,当天与卖家办理了产权过户手续,房产登记在张景、孙薇薇名下,产权形式为共同共有。为购买该房,张景还另支付了中介费、契税等费用1.26万元。

  分手容易分房难

  有了自己的蜗居,张景、孙薇薇认为结婚是顺理成章的事。为了按时支付未来婚房的月供,他们在经济上从原来的AA制转为混同制,两人把工资收入放在一起开销。张景向孙薇薇承诺,打拼两三年后,他会给孙薇薇一个像样的婚礼。然而,世事难料,两人卿卿我我过了一段温馨的日子后,感情发生了逆转。

  孙薇薇所在公司的年轻人多,晚上经常有聚餐、唱歌、派对等活动。起初,张景给以理解和支持,再晚也要接孙薇薇回家。但日子久了,张景渐渐地对孙薇薇失去了耐心,甚至产生了猜忌。

  积怨难平,终有一天,张景怒吼着让孙薇薇滚出去。

  2011年12月底,这对同居了三年多的恋人终于结束了冷战。孙薇薇满怀伤心地搬离了两人的爱巢。之后,冷静下来的张景虽然几次三番劝孙薇薇回头,但孙薇薇都以两人需要一段时间思考为由婉拒。

  张景实在忍受不了在空荡荡的房子里睹物思人的酸楚,独居了几个月后,他也从该房搬出。其间,他将房屋出租半年,每月租金3000元用于偿还贷款。

  2015年3月,张景见与孙薇薇的关系已经没有修复的可能,而他们共同买下的房子已经升值到100余万元。张景便自行联系了买家,打算把房子出手还清贷款,再与孙薇薇清算财产。孙薇薇对张景提出的清算意见不满,导致此次房屋买卖没有成交。

  公平合理分房产

  2015年4月30日,张景向上海市静安区人民法院提出民事诉讼,要求分割双方共有的这套房产。

  张景起诉称,2008年2月3日,张景与孙薇薇出于结婚需要,作为共同买受人与现房产的前房主签订了二手房买卖合同。之后,该房产权虽登记为两人共有,但大部分是张景出资。其中,《个人住房(二手房)抵押借款合同》由张景与银行签订,已还贷款是他一人归还。现由于张景和孙薇薇结束恋爱关系,该房产已经失去了共有的基础,要求按照各自出资比例分割房产。

  对张景的主张,孙薇薇辩称,买房期间,因为人从单位走不开,她在网上转账了12万元给张景用于支付房屋首付款等费用。之后,张景虽然又转账归还她一部分钱,但在所支付的费用中,她实际出资比张景略多。

  至于还贷部分,孙薇薇认为应分为两个阶段进行衡量。第一阶段为2008年2月至2011年12月,两人共同生活,工资收入都放在一起,应属于两人共同还贷。第二阶段为2012年至今,自己搬离房屋不久,张景将房屋出租,每月的租金收益足以还贷。因此,该阶段也属于双方共同还贷。故房屋应均等分割。

  法院经审理查明认定,张景、孙薇薇于2008年买房时,共发生三次银行转账,互相折抵后认可16万元系双方共同出资。其中,张景出资7万余元,孙薇薇出资近9万元。购房贷款37万元,现尚有贷款余额27.6余万元。

  同时,2011年年底,孙薇薇搬离房屋后,张景自认将房屋出租半年时间,每月3000元租金用于归还贷款。张景、孙薇薇认可该房屋现价值110万元,孙薇薇也同意将该房屋折归张景,房屋产权归张景所有。

  上海市静安区人民法院经审理后认为,张景、孙薇薇将所购房屋所有权登记为两人名下,产权形式为共同共有。共同共有人对共有的不动产享有所有权,共有人有重大理由需要分割的,可以请求分割。现双方的恋爱关系终止,共有基础已不存在,双方要求分割系争房屋的请求,于法有据。共同共有人对于共有的不动产共同享有所有权,该权利不以出资比例为前提。在没有约定共有份额的前提下,应以对半折价为分割原则。同时,也要酌情考虑案件实际情况,诉争房屋作为抵押物的银行贷款合同系张景所签,银行贷款大多由张景归还,从公平合理的角度出发,酌定由张景支付房屋折价款35万元给孙薇薇,贷款余额由张景继续偿还。

  一审判决后,张景提起上诉。2015年9月25日,上海市第二中级人民法院作出驳回上诉,维持原判的终审判决。

  涨知识

  同居共有财产有别于夫妻共同财产

  最高人民法院《关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第10条规定:“解除非法同居关系时,同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产,按一般共有财产处理。”由此可见,同居关系的共有财产与夫妻共同共有的财产性质有所区别。

  本案中,张景、孙薇薇共有房屋价值的分割,应根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第90条,“在共同共有关系终止时,对共有财产的分割,有协议的,按协议处理;没有协议的,应当根据等分原则处理,并且考虑共有人对共有财产的贡献大小,适当照顾共有人生产生活的实际需要等情况”。结合张景、孙薇薇所购房屋的实际情况,虽然产权登记形式为共同共有,但双方在同居期间对财产的分割没有协议约定,购房贷款大多由张景负责偿还,故法院判决对该房屋没有完全对等分割,最终判决张景所得略多于孙薇薇,实现了双方利益的平衡。

  摘自《法律与生活》半月刊2015年12月下半月期

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