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河南漯河:租赁合同确权一波三折 谁是最后赢家

  《法律与生活》杂志社记者 邓秋军

  一处被抵押后拍卖的房产,出现了两个人的两份租赁合同。租赁合同是否有效,谁才是房产的合法使用者?河南省漯河市源汇区法院原审判决原告租赁合同无效,在发回重审后判决原告租赁合同有效,但是第三人不服判决,又上诉到漯河市中级人民法院,2017年10月27日,漯河市中院开庭审理此案。

  房屋租赁合同纠纷是社会经济活动中常见的案例。这起案例为什么会一波三折,背后究竟是怎样的矛盾纠纷呢?会给人们带来一些什么样的启迪和警示呢?近日,记者前往河南漯河市一探究竟。

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涉案争议房产

  租赁房屋被强占,为维权诉诸公堂

  本案原告徐俊杰告诉记者,2014年7月3日,他和本案被告漯河市典创酒店管理有限公司(以下简称典创酒店公司)签订《房屋租赁合同》,典创酒店公司将该公司位于漯河市源汇区滨河路7幢(房产证号为漯房权证源汇区字第20120013248号)的房屋出租给徐俊杰使用,租赁期为20年,双方约定徐俊杰一次性支付3年的租金200万元,典创酒店公司将房屋交付给徐俊杰并按照其要求进行基础改造。2014年10月22日,双方又签订《房屋租赁补充合同》,徐俊杰一次性支付15年房租700万元。徐俊杰介绍说,典创酒店公司收到700万元后,中间曾断断续续进行装修,2015年11月3日,双方进行租赁房屋交接,典创酒店公司派经理侯军甫等三人把房屋钥匙一共四把都交接给徐俊杰,双方做了交接签字,并商定由徐俊杰负责继续进行装修。但当徐俊杰前往租赁房屋时,却发现房屋大门已经被本案中作为第三人之一的刘杰辉撬开并部分占用。双方因此产生纠纷,后来报警处理,但房子至今一直被刘杰辉占有并部分使用。无可奈何之下,徐俊杰一纸诉状将典创酒店公司告到了法院,要求确认其与典创酒店公司签订的租赁合同合法有效,并且要求继续履行该租赁合同。

  在法庭上,刘杰辉称,其与典创酒店公司于2012年11月16日年签订《房屋租赁合同》,租赁期20年,合同租金1200万元,一次性支付。2015年3月18日,双方就租赁费支付方式签订了一份补充协议,一次性支付变更为三年内分期支付,于2015年11月15日前全部租金支付完毕。刘杰辉称自己才是该房屋的合法租赁者,一是因为其与典创酒店公司签订的租赁合同在先,二是其已经实际占有租赁房屋并有电费收据为证。

  由于租赁房屋的唯一性,客观上两个房屋租赁合同无法全面履行,势必涉及到如何确定履行合同的承租人,以及未履行合同承租人的保护与救济。但据记者了解,该案的关键人物,典创酒店公司的法定代表人张海涛已经因涉诈骗罪被判刑入狱,因此徐俊杰和刘杰辉才会对上述房屋的租赁权闹得不可开交。

  一处房产冒出两份租赁合同 出现两个李逵

  一处房产,怎么会先后租赁给两个当事人,又有何法律后果?记者咨询了相关法律专家:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定,出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:(一)已经合法占有租赁房屋的;(二)已经办理登记备案手续的;(三)合同成立在先的。

  首先,合法占有房屋既要求事实上占有房屋,又强调占有的法律正当性。本案中的刘杰辉撬门占有房屋,明显不具备法律上的正当性,不能作为履行合同的第一顺位承租人。其次,租赁合同备案登记并非强制,也非生效条件,徐俊杰和刘杰辉都没有进行备案登记,在此不做讨论。再次,基于债权平等性原则,在既无房屋交付之实又无备案登记之续的情况下,只能依据合同成立时间的先后来确定履行合同的承租人。

  那么到底谁和被告签订的房屋租赁合同在前呢?记者在徐俊杰的租赁合同和判决书上看到,徐俊杰与典创酒店公司签订的房屋租赁合同和房屋租赁补充合同分别在2014年7月3日和10月22日;刘杰辉和典创酒店公司签订的房屋租赁合同在2012年11月16日。仅凭合同签订时间来看,刘杰辉与典创酒店公司签订合同的时间在先。但是记者走访了解到另外一个情况:案中所涉房屋自2013年以来,一直被东方女子医院占有,直到2014年五六月份才搬走,而刘杰辉自称2012年11月16日年就和典创酒店公司签订了《房屋租赁合同》,似乎有违常理。并且刘杰辉不能提供其履行了支付房屋租金的证据,不能提供房屋交接的证明,也不能提供房屋装修的证明。不言而喻,刘杰辉和典创酒店公司签订的租赁合同极有可能是补签的。这在发回重审的民事判决书中有明确说明,“本案被告典创酒店公司在和原告徐俊杰签订上述合同后,又和第三人刘杰辉就上述房屋签订租赁合同,显属不当”,刘杰辉缺席重审的庭审,似乎也印证了上述事实。

  一波未平一波又起,争议房屋被强制拍卖

  就在徐俊杰和刘杰辉为了上述房屋纠缠不休之际,临颍县农信社于2015年9月7日以典创酒店公司不能正常结息、抵押财产被召陵区法院保全为由向临颍县人民法院起诉,要求解除与典创酒店公司的借款合同,要求典创酒店公司承担还款责任。2015年10月27日临颍县人民法院做出判决,解除了临颍县农信社和典创酒店公司的借款合同,并判令典创酒店公司偿还临颍县农信社借款本金1200万元及利息。该判决生效后,临颍县农信社申请强制执行,拍卖了典创酒店公司的争议房产。

  后徐俊杰和刘杰辉均向临颍县法院提出书面异议,以自己是承租方为由要求法院在拍卖过程中注明房屋租赁情况,但均被临颍县法院裁定驳回。据记者了解,上述房屋被王跃勇竞买成功。

  源汇区法院原审判决:租赁合同的合法性无法认定

  2016年5月6日,徐俊杰向漯河市源汇区人民法院提出起诉,要求确认其与典创酒店公司签订的《房屋租赁合同》合法有效,并要求被告典创酒店公司继续履行合同。2016年8月19日,漯河市源汇区法院作出民事判决书,判定被告典创酒店公司与原告徐俊杰及第三人刘杰辉签订的房屋租赁合同是真实的,可以认定。但典创酒店公司的法定代表人张海涛对合同签订的目的有异议,并对已实际履行表示否认,结合本案的相关证据,该合同的合法有效性本院无法认定。而且该出租房屋已实际被人民法院拍卖,租赁合同已不具备实际履行的可能。故法院判决驳回原告徐俊杰的诉讼请求。

  对此判决,徐俊杰不服。他说,“我和被告之间的房屋租赁合同真实有效,双方均无异议。并且被告也在房屋拍卖之前正式转交了房屋钥匙,办理了交接手续。就是换了房东,我的租赁权法律也要保障啊!”

  租赁的房屋被法院强制拍卖,承租人的租赁权如何保障?记者采访了中国社会科学院研究生院硕士生导师、中国法学会会员韩骁先生,他说《合同法》第四十四条规定:依法成立的合同,自成立时生效。徐俊杰与典创酒店公司签订的《房屋租赁合同》符合法律生效要件,并不违反法律法规、不损害社会公共利益,所以合同有效是确定无疑的。

  根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定:“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持。”至于临颍县农信社主张徐俊杰与典创酒店公司签订的《房屋租赁合同》是借款关系下签订的,这并不妨碍和影响双方租赁合同的合法性。

  本案中徐俊杰与典创酒店公司的房屋租赁合同是2014年7月签订,该房屋被查封分别是在2015年6月18日、2015年8月12日及2015年9月2日,于2015年12月9日被临颍县人民法院裁定拍卖。另外,徐俊杰作为承租人已经履行了合同义务,通过正常交接接受了房屋钥匙,属于合法实际占有该房屋。

  韩骁先生说,源汇区法院在初审判决书中提出的“出租房屋已实际被人民法院拍卖,租赁合同已不具备实际履行的可能”,是站不住脚的。“买卖不破租赁”是民法中诚实信用原则的体现,随着社会经济的发展,平等主体之间的经济交往越来越密切,交易更加频繁,有时会出现一间房屋今天刚租出去,而明天就可能转手出卖的现象,如果按照调整物权与债权的一般原则来处理,新的所有权人可以对抗承租人,那么将大大增加承租人的承租风险,造成经济秩序的混乱。如果真的那样做,承租人的利益根本无从保障。

  源汇区法院重审:确认房屋租赁合法有效

  徐俊杰对源汇区法院判决不服,提出上诉,上级法院发回源汇区法院重审。2017年6月14日,源汇区法院作出判决,确认徐俊杰和典创酒店公司房屋租赁合同合法有效,在判决生效后10日内继续履行。

  为什么前后判决大相径庭?徐俊杰解释原因说这其实跟典创酒店公司法定代表人张海涛的供词有很大关系。徐俊杰告诉记者,“第一次开庭的时候,张海涛还在看守所,因为受到胁迫,所以才会罔顾事实,说跟我是借贷关系。”徐俊杰接着告诉记者,“后来张海涛因为诈骗罪被判刑进了监狱,第二次开庭的时候就是在监狱开的庭。而当一切都尘埃落定的时候,张海涛才说了实话,重新证实了我和他之间是真正的租赁关系,和刘杰辉才是因为借了钱还不上,补签了一份房屋租合同。”

  拿到判决书的徐俊杰稍稍松了口气,但是一颗悬着的心依然放不下来。据记者了解,本案中的第三人临颍县农信社和刘杰辉都已经向上级法院提起上诉,重审的判决书尚未正式生效,房子则依然被刘杰辉占着。

  专家说法:临颍县农信社和刘杰辉无上诉权

  中国社会科学院法学博士、河北经贸大学法学院教授丁渠先生对此案评析说,临颍县农信社没有上诉权。根据最高人民法院关于在经济审判工作中严格执行《中华人民共和国民事诉讼法》的若干规定,下列人员不得作为无独立请求权第三人通知其参加诉讼。①受诉人民法院对与原被告双方争议的诉讼标的无直接牵连和不负有返还或者赔偿等义务的人。......④人民法院对已经履行了义务,或者依法取得了一方当事人的财产,并支付了相应对价的原被告之间法律关系以外的人。本案中,一审原被告争议的诉讼标的是漯河市滨河路七号的房屋租赁权问题,而农信社已将滨河路七号房产经人民法院依法拍卖给了王跃勇,农信社对滨河路七号房产已经没有任何牵连或者享有返还或者赔偿权义务。

  其次,该案中刘杰辉也不具有上诉权。原审中,刘杰辉没有缴纳案件受理费,证明其在本案中没有独立的诉讼请求;在重审中,刘杰辉经一审法院合法传唤,拒不到庭参加诉讼,根据《民事诉讼法》第129条的规定,按撤诉处理;根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第八条规定:在一审诉讼中,第三人被判决承担民事责任的,有权提起上诉。本案中一审法院只对徐俊杰与漯河市典创酒店管理有限公司租赁合同效力进行了确认,并未判决刘杰辉承担民事责任。

  丁教授还说,“漯河市源汇区法院能够在重审中勇于主动纠错,勇气可赞。”

  源汇区法院:案件提起上诉,暂无可奉告

  2017年10月8日,记者电话联系了源汇区法院宣教科陈科长,表示想跟法官了解一下事发经过及案件缘由,陈科长告诉记者,因为徐俊杰案中的第三人临颍县农村信用社和刘杰辉都提出了上诉,案卷都移交给上级法院了,暂时不便接受采访。10月27日,漯河市中级人民法院对该案第三人上诉开庭,对上诉结果我们将拭目以待。本社对此案将保持关注并追踪报道。

(责任编辑:亦小编)
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