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江苏张家港:一起匪夷所思的拆迁补偿案

  

本刊记者 郑荣昌 张翼羽
 

  江苏省张家港市是著名的全国文明城市。然而,正是在这里,发生一起匪夷所思、争议无休的拆迁补偿案。而这个拆迁工程当时的总指挥、副市长黄尧涉嫌在此工程中收受贿赂已经落马,并被移送到司法机关处理。

  商业楼房单价不及住房一半?

  这起拆迁补偿案中的拆迁户叫顾学毅,他的三层楼房地处张家港市区中心黄金地段,房产证上登记的建筑面积是585.57平方米,用途为“非居住”。此栋楼房他用来经营药店,生意一直很好。

  由于市政府实施小城河整体改造项目建设,这栋楼房被划入拆迁范围。2009年4月,拆迁人张家港市土地储备中心(以下简称土储中心)单方面确定张家港市吉安房地产评估咨询有限公司(以下简称吉安评估公司)为该范围房屋的拆迁评估机构。

  “我收到评估报告后发现,不仅我的楼房建筑面积是按568.57平方米进行评估的,而且给的评估价极低,总价只有1109.61万元,其中二层和三层每平方米才合7500多元。”顾学毅对记者说,当时他的楼房对面不远处的门市房180平方米都要卖2000多万元,而自己近600平方米的商业房其中还有160多平方米的一层门市房总共评估价还买不上对面半间。

  顾学毅对记者说,于是,他自己当时就委托了一家房地产估价公司进行评估,评估出的房屋价值是3020.84万元。

  顾学毅从张家港市法院的案卷里找到了一张吉安评估公司2009年10月23日制作的《商务新村镇南桥东幢拆迁评估公示表》给记者看,该表中7家拆迁户房屋的评估单价每平方米是两万六千多元。

  顾学毅解释说,南桥东幢的房子是建在小城河上面的,有一层的,也有两层的,都是居民住房,位置远不如他的三层商业楼,他自己在那里也有一套两层住房,当时的补偿单价是一层两万六千多、二层折合一万七八千。

  由于顾学毅拒绝在拆迁补偿协议上签字,2010年3月5日,土储中心向张家港市住房和城乡建设局(简称住建局)申请行政裁决。3月20日,住建局依据土储中心提交的评估报告裁决确定了顾学毅的楼房补偿金额。

  记者从2013年8月26日苏州市中级法院作出的终审判决书上看到,苏州市中级法院认定,吉安评估公司出具了两份房地产估价报告。其中一份按总建筑面积585.57平方米进行评估,评估总价为11224189元,该报告未向顾学毅送达,住建局在作出裁决时,将该报告作为确定涉案被拆房屋市场价格的依据。另一份按总建筑面积568.57平方米进行评估,评估总价为11096145元,该报告向顾学毅进行了送达,住建局在作出裁决时,未将该报告作为确定涉案被拆迁房屋市场价格的依据。

  苏州市中级法院还认为,因为被诉房屋拆迁裁决所依据的评估报告未向顾学毅送达,故住建局对被拆迁房屋补偿金额的确定缺乏依据,据此作出的拆迁裁决不具有合法性,于是,判决撤销住建局作出的裁决。

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苏州中院两份判决书落款处都有代理审判员倪志钧姓名
 

  但是,2017年7月25日住建局征收补偿科吴科长在接受采访时还对记者说,法院没有认定存在两份不一致的评估报告。

  住建局重新受理裁决申请是否涉嫌违法?

  2013年8月26日苏州市中级法院终审判决撤销住建局作出的裁决的同时,还判决住建局重新作出裁决。

  2013年10月28日,住建局依据苏州市中级法院的终审判决重新立案受理了土储中心的裁决申请,2014年10月21日,依据时过四年吉安评估公司才向顾学毅送达的之前没有给他送达的那份评估报告,裁决确定房屋拆迁补偿金额仍然为11224189元。

  北京市汉衡律师事务所律师完颜德建在接受记者咨询时指出,住建局这次重新受理裁决申请是不合法的,作出的裁决也是违法的。

  他解释说,根据建设部2003年制定的《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第八条规定,“房屋已经灭失的,房屋拆迁管理部门不予受理行政裁决申请”,因为顾学毅的楼房早在2010年7月已被强拆,并且强拆时《拆迁许可证》已经过期两个多月,所以住建局不应该重新立案受理裁决申请。

  他认为,行政裁决是具体行政行为,住建局应该依法行政,而不是依法院的判决。尽管法院判决让住建局重新作出裁决,但肯定不是让住建局违法作出裁决,所以,住建局仍应该依法裁决。

  北京市一位房地产估价师在接受记者咨询时指出,吉安评估公司的评估行为以及出具的评估报告存在多处明显违反《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》的地方:评估报告中没有证据表明估价人员进行了实地查勘;评估报告显示只应用了一种评估方法进行测算;评估报告不完整,没有反映估价对象位置、周围环境、形状、外观和内部状况的图片等内容;评估报告没有估价师的签名;评估报告在楼房灭失后送达被拆迁人,剥夺了被拆迁人重新评估寻求救济的权利;评估人员没有市场调查,评估报告所依据的市场平均租金没有来源;评估报告出具四年后才送达被拆迁人,已超过其标明的应用有效期6个月。

  2017年7月25日,吉安评估公司负责人顾建锋对记者说,估价师现场查勘中拍摄的照片等资料不在评估公司保存,估价师对周边进行市场调研的原始资料也已经遗失,关于估价师签名的问题,2011年之前在张家港市没有要求。

  建设部《房地产估价机构管理办法》规定:“房地产估价报告应当由房地产估价机构出具,加盖房地产估价机构公章,并有至少2名专职注册房地产估价师签字”。《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》更是明确规定:“估价报告应由注册房地产估价师签名、盖章并加盖估价机构公章才具有法律效力”。完颜德建律师认为,据此就可以认定吉安评估公司出具的评估报告因为没有估价师的签字而不具有法律效力。

  记者采访中了解到,张家港市一位匿名官员曾向媒体透露,吉安评估公司的评估师和市财政局的领导都曾告诉他,是市里某领导让评估师出具这样的评估报告的。

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吉安评估公司出具的评估报告没有估价师的签名
 

  审判人员是否应该回避?

  顾学毅不满住建局2014年10月21日重新作出的裁决,再次起诉到张家港市法院,要求撤销住建局的裁决。

  2015年4月15日,张家港市法院一审判决驳回顾学毅的诉讼请求。2016年9月23日,苏州市中级法院终审判决驳回顾学毅的上诉,维持原判。

  完颜德建律师认为,因为顾学毅的房屋在住建局2013年10月28日重新立案受理裁决申请前早已被拆除、吉安评估公司出具的评估报告不具有法律效力,所以,住建局的裁决不合法,所以,前述张家港市法院2015年的一审判决和苏州市中级法院2016年的二审判决都是错误的。

  顾学毅向记者介绍说,张家港市法院2015年的一审中,他发现审判长孙国忠、审判员陈晓红在他2010年第一次起诉住建局的案件中就是审判长和审判员,在他提出回避申请后,这两个法官才被换下来。

  顾学毅对记者说,他最近还发现苏州市中级法院2013年审理时的合议庭成员有代理审判员倪志钧,2016年的合议庭成员也有代理审判员倪志钧。

  记者翻阅苏州市中级法院2013年和2016年作出的两份终审判决书,果然看到上面落款处都有代理审判员倪志钧的名字。

  对此,完颜德建律师指出,这是一个严重违反法律规定的诉讼程序的错误,因为法律规定:“凡在一个审判程序中参与过本案审判工作的审判人员,不得再参与该案其他程序的审判”。

  2017年7月25日,在张家港市法院,办公室林主任告诉记者,该案的审判长顾海斌是法院的副院长,顾海斌表示,法官的意见都在判决书里面了,不再接受采访。

  7月26日,在苏州市中级法院,作为合议庭成员、担任审判长的法官孙琳阳,在电话中对记者说,她只是挂名,让记者不要找她。

  据了解,今年3月份,顾学毅已向江苏省高级法院提起申诉。

  7月27日,江苏省高级法院新闻办主任张志平在听取了记者介绍有关情况后表示,他会对此案给予关注。

  此案如何进展,本刊将追踪报道。

  

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