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"棚改第一难"考量决策者法治思维

  2016年12月20日,深圳市委、市政府全面启动罗湖“二线插花地”棚户区改造,由政府投资与规划设计,新建房屋除当事人回迁和公共服务配套外,其余全部为保障性住房。
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  “中国棚改第一难”

  1982年,深圳修建“二线”——以铁丝网为界的特区管理线。由于“二线”并未完全与行政区划线相吻合,形成了一些管理上的“真空地带”,即“二线插花地”,一些居民便大肆抢建房屋。罗湖棚改启动实施前,事实上已建成楼宇1300多栋,建筑面积130多万平米,涉及当事人8300多户,居住人口达9.3万人。

  更为棘手的是,“二线插花地”范围内有红本、绿本房屋,所谓“两证一书”房屋,及其他没有任何权利证书的房屋。在20多年间,房屋经过多次买卖、多次拆分,确认相关权利人的难度很大。还有散布在多个国家和地区的当事人,查找难度很大。在业界被称为“中国棚改第一难”。

  寻找各方“最大公约数”

  “‘二线插花地’是深圳高速城市化过程中出现的管理真空所致,有相当的特殊性。我们只能在法律框架的基础上,选择能够实现最大公约数的方案。”罗湖区长聂新平说。

  按照补偿标准设计,对于规定时间之前建成的历史遗留违法建筑,在规定面积以下是按建筑面积1∶1置换,可以保障老百姓基本的居住权;在规定区间的面积则按照一定的置换率予以置换,这样居住权就更有保障;对于在一定面积以下不符合基本居住条件的(比如10平方米左右),可以按安居型商品房的较低价格增购到能满足其基本居住条件的面积,有效保障了小户利益;对于超过规定面积数的部分,则只给予货币补偿。

  此外,这些历史遗留违法建筑只有补缴了罚款和地价款后,才有资格获得补偿。违法程度较高、违建面积较大的当事人,将要缴纳比现行规定更高的罚款和地价款。

  “小户”拍掌叫好 ,“大户”鸣“双重标准”不平

  部分被补偿“大户”向本社反映称,《深圳市罗湖“二线插花地”棚户区改造搬迁补偿安置标准》不尽公平合理,严重侵害了这些“大户”的合法权益。他们告诉记者:根据1988年的《土地管理法》的规定,布吉镇政府有权给我们发“两证一书”。因此,我们的房屋都是合法建筑,都是我们的私人合法财产;根据我国法律的规定农村的房屋不能卖给集体经济组织以外的人,但是前些年还是有很多超建违建的房屋被分割非法卖给集体经济组织以外的人,成为这次棚改项目中的“小户”。而我们这些没有拆分卖房的守法居民就成了这次棚改项目中的“大户”。2016年12月12日,深圳市《罗湖“二线插花地”棚户区改造搬迁补偿安置标准》公布。该补偿标准对同性质房屋的小户与大户的房屋置换的标准补偿不同。小户的房屋,有的是在“两证一书”标明的范围,有的在“二证一书”标明范围以外“超建范围”的二次转让所得,政府对这些小户房屋的补偿均无条件认可房屋合法,并按照1:1面积置换;而对大户不按照“二证一书”是标明的面积置换,以“一户一栋”限制补偿,减掉置换面积75%~80%左右;货币补偿方面,小户每平米缴纳2094元的罚款,对大户设置若干等级,面积越大,货币补偿金额越少,最严重的情况是每平米少获得补偿5982元;缴纳费用方面,罚款的基准面积是按照被拆迁的面积计算,而不是按照业主置换后得到的面积计算。所以对于我们这些“大户”来讲,为了得到299.5平米的置换后的面积,却需要缴纳380平米的罚款。政府的这种双重补偿标准,严重侵害了我们这些“大户”的合法权益。

  “两证一书”、“小户”与“大户”之间的法律观

  北京汉衡律师事务所黎霞律师向记者提供了一份由中国政法大学、北京大学法学院、清华大学法学院、中国人民大学法学院、中国政法大学民商经济法学院部分专家教授签名的“专家论证意见”。该“意见”显示,依据《中华人民共和国土地法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国行政许可法》等以及党中央、国务院有关法治建设、土地征收的其他有关法律法规、文件,对罗湖“二线插花地”棚户区改造过程中政府行政行为的合法性及合理性进行了论证。论证意见认为,(一)“两证一书”具有法律效力(二)宣布“两证一书”无效,没有法律依据(三)诸多拆迁补偿标准缺乏合理性或者有规不依。

  罗湖“二线插花地”棚改,是深圳在新时期推进城市经济社会发展的一件大事。出现大户有意见,问题出在拆迁补偿标准小户大户“双重标准”上。向历史遗留问题宣战,补上城市管理治理的欠账,考量着决策者的法治思维和社会综合治理能力。黎律师告诉记者,她已向深圳市罗湖区政府递交了希望就大户的拆迁补偿标准条款与政府沟通谈判的《律师函》。我们期盼各方有满意的谈判结果。(记者/田红卫)

(责任编辑:亦小编)
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