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开发商延迟交房 购房者诉战获胜

文/孟祥林

  《法律与生活》跟许多外来务工者希望在城市购房安居一样,河北省邢台市南和县人田海霞也梦想在城市落地生根。于是,夫妻俩在邢台市贷款购置了一套公寓房。开发商不能如期交房,且交房时间遥遥无期,田海霞打起了一场维权保卫战,要求退房。法院会支持她的诉求吗?

  城市购房:不让孩子输在起跑线上

  1980年出生的田海霞大学毕业后孑然一身到广州打拼。然而,4年的拼搏努力并没有让她融入繁华的大都市。26岁时,她回到家乡河北省邢台市南和县,与王利辉结婚。随后,他们生下儿子滔滔。夫妻俩农忙时伺候3亩麦田,农闲时经营一家服装小店收入颇丰。

  时光飞逝,一晃7年过去了,滔滔到了上学的年龄。市区的教育要比县里好几倍,让孩子到市里读书,不让孩子输在起跑线上,是夫妻俩奉行的准则。

  2011年8月,田海霞夫妇举家搬到市区一所重点小学附近居住,并托熟人把儿子送进这所小学就读。随后,夫妻俩在离家不远的地方租了一间10平方米的门面房,干起服装生意。

  半年后,一家三口的生活稳定下来。随着积蓄的不断增多,田海霞有了在城市购房的念头,但他们存款的增长赶不上房价的飙升。于是,田海霞建议先买一套小公寓,等以后有钱了再换一套大房。她的想法得到了王利辉的赞许。

  一天下午,夫妻俩来到一家位于市中心的楼盘售楼部。田海霞刚推门进入,一位身穿黑制服、白衬衣的女售楼员便热情地上前迎接,还递来两杯咖啡。随后,女售楼员面带微笑地向他们详细地介绍了市区楼房的走势,还展示了近几年该公司获得的各种荣誉,有理有据地“科学”展望该地段的房价:“这块空地将来是全市集吃、住、娱乐、购物为一体最大的商贸中心,正在筹建的这栋19层大楼便是公寓房项目,优惠政策很多……如此黄金地段的房子将来会翻倍升值!”

  夫妻俩心动了,决定购买一套32平方米阳面户型的公寓房。最终,双方以4700元/平方米的价格成交。当天,田海霞夫妇交了1万元定金。开发商答应出面在银行担保帮他们办理房贷手续,令夫妻俩苦恼多日的买房“差钱”难题迎刃而解。

  三天后,田海霞夫妇将9万元首付款和装修款打到售楼部的账户上,并与开发商、建筑商分别签了《订购合同》《商品房预售协议》《房屋装修合同》。在开发商的担保下,田海霞夫妇顺利地从银行贷出7.8万元,约定10年内还清。

  延迟交房:购房者起诉解除合同

  一年后就能住进属于自己的房子,田海霞夫妇着实激动了一阵子,两人赚钱的动力更足了。田海霞时不时地去工地查看新房的进展情况。尽管她听说工地所用水泥和钢筋与当初的承诺有些差距,但她的要求不高:只要房子如期交工,自己一家准时搬入即可。

  夫妻俩终于盼到了合同约定交房的日子。2013年7月的一天,田海霞来到售楼部询问何时能拿到房钥匙,工作人员告诉她建筑商正在跑水、电、暖手续,尽早交房。然而,田海霞苦等了6个月后,再次去工地看房时,眼前的情景让她愤愤不已:地砖仍没铺设,墙面也没粉刷……照这个速度,再过半年也交不了房。后来,田海霞夫妇了解到,这座大楼征地用去10年时间,公寓房的用地期限仅40年,已减少1/3寿命的新房再延期交房,哪还有升值可言?

  这时,更让夫妻俩没料到的是,楼市进入冬眠期,房价徘徊不前。他们一合计,当初投资这间公寓房失误了,他们不想要这套公寓房了。可当夫妻俩翻出《订购协议》反复研读后他们才意识到,如果不经对方同意擅自解除合同,须支付装修费总额30%的违约金,即6000多元。

  伤心、失望接踵而至。无奈,田海霞买来许多法律书籍恶补,又到几家律师事务所咨询,终于找到了解决办法。

  2013年12月20日,田海霞通过快递将《交房催告书》送往房地产公司,要求90日内履行交房义务,否则解除合同。《交房催告书》如泥牛入海,三个月杳无音信。这时,田海霞接到母亲的电话,得知父亲得了肺癌,急需钱治病。

  冷静后,田海霞一纸诉状将开发商、建筑公司等告上法庭。一方是资产雄厚的开发商,另一方是来城市打拼的弱女子,在旁人看来,这场力量悬殊的官司田海霞必输无疑,田海霞自己也捏着一把汗。

  庭审激辩:延迟交房开发商担责

  河北省邢台市桥东区人民法院受理此案后,依法组成合议庭。田海霞诉称,房地产公司不能如期交房,经催告后不回复,也不能于90日内履行合同,请求判令解除购房和装修合同,返还首付、装修费等共计10万元及利息。

  法院公开审理时,银行作为第三人现身法庭。对于何时交付房子问题,被告吞吞吐吐不能确定。庭审时,双方当事人围绕是否解除购房合同展开辩论。

  原告律师向法庭出示《交房催告书》后指出:被告不能如期交房存在过失,《订购协议》等合同未约定撤销合同的情形,违反了公平原则。《合同法》第94条规定,催告解除合同的方式,原告田海霞以邮寄方式向被告送达了《交房催告书》,至今开发商未履行交房义务,符合解除合同的法律规定。

  对此,开发商抗辩称,没收到原告寄送的《交房催告书》。庭后,法官到邮局调查发现,记录显示开发商的员工已在催告书的回执单上签名。

  合议庭经评议后认为,截至庭审,开发商仍不能明确交房时间,导致原告无法实现买房目的,原告要求解除合同符合法律规定,应予支持。开发商不能如期交房的过错是导致解除购房合同和贷款合同的主因,应承担相应责任。

  邢台市桥东区人民法院据此作出判决,解除《商品房预售协议》《房屋装修合同》和《贷款合同》,开发商和建筑公司在判决生效后返还原告田海霞首付款及装修费10万元及利息,由被告开发商返还银行7.8万元贷款及利息。

  宣判后,开发商以一审超出诉讼请求为由,提起上诉。邢台市中级人民法院开庭审理后认为:贷款合同是建立在购房合同基础之上,解除购房主合同后,开发商掌控银行贷款显然不合理,有悖公平原则。因此,解除贷款合同并无不妥。银行作为第三人参加诉讼,虽没提出独立诉求,但为减少诉累,一审判决开发商返还银行贷款7.8万元及利息,对当事人是公平、公正的。

  随后,邢台市中级人民法院终审判决,驳回上诉,维持原判。(本文当事人系化名)

摘自《法律与生活》半月刊2016年6月上半月期

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