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广西防城港中院查封港商6亿房产估价1亿被指骄横

  《法律与生活》杂志记者/盛学友

  近日,广西壮族自治区防城港市中级人民法院(以下简称防城港中院),被媒体曝光违规查封、执行,“1.1亿元的债务纠纷,查封了6亿元的房产”,如此查封,让港商李忠飞仿佛一下子跌入万丈深渊。

  后来,有评论文章说,防城港中院在本案中严重超出诉讼标的多查封5亿元财产,已属严重违规,“就金额来看,恐怕已创下胡乱司法的吉尼斯世界纪录”。

  文章还说,在现实生活中,不少地方都发生过类似的案例,法官在查封、扣押、冻结和执行拍卖过程中,任意而为,超额查封、低价贱卖、侵犯案外人合法权益、严重违反程序等各种事例常有发生。

  这篇题目为《6亿房产缩水为1亿 恭喜广西防城港中院创下吉尼斯纪录》的评论文章说,“防城港中院如此胆大妄为,折射了司法的任性和骄横”。

  中央高度重视司法公正,对执法犯法者终身追责并一案双查。根据2016年10月1日刚刚实施的《最高人民法院关于审理民事、行政诉讼中司法赔偿案件适用法律若干问题的解释》,法院对判决、裁定及其他生效法律文书执行错误,对公民、法人或其他组织的合法权益造成损害,赔偿请求人可以向法院申请赔偿。

  在这样一个背景下,防城港中院会发生媒体所报道的那么严重的违法行为吗?为此,《法律与生活》记者赴防城港进行调查。

    昔日好友,对簿公堂

  李忠飞祖籍福建长乐,现为香港居民。许文飞祖籍福建,现为安徽安庆居民。

  李忠飞开办的广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司(以下简称腾飞龙公司)开发的腾飞广场项目,位于防城港市北部湾大道与兴港大道相连的立交桥西侧,毗邻大海,占地30亩,总建筑面积约14.04万平方米。2012年6月动工,2013年1月开始预售。销售价格一直占据防城港榜首。此项目是防城港第一个旧城改造项目,因此也被市政府列为“十大重点项目”之一,被市民称为防城港最高端的楼盘。

  2011年初,经人介绍,许文飞结识了腾飞龙公司董事长李忠飞。

  由于同是福建老乡,又是朋友介绍,双方彼此互相信任。此时,许文飞刚起步不久,手中持有以北海房产项目为名融来的巨额资金,由于土地并没有实际拿下来,急于盘活资金,有意进入焦炭行业,于是,恳请李忠飞介绍相关资源,李忠飞慷慨相助。

  随着许文飞生意越做越大,两个彼此信任的朋友开始了资金互助。许文飞生意缺钱,便找李忠飞借。李忠飞资金紧张,又找许文飞拆兑。就这样,双方你来我往,持续了近两年时间。“我们每笔借款都没有打借条,大家真的都很信任对方。”李忠飞说。

  双方的来往不仅限于资金拆借,在许文飞资金特别紧张的时候,李忠飞还为许文飞贷款提供各种担保。如以土地证担保贷款3000万,以腾飞广场34套房子担保贷款1000万,最大一笔担保贷款甚至高达1亿元。“这些贷款一分钱利息我都没有收。”提到此,李忠飞认为“自己很够意思”。

  2013年8月的一天,许文飞再次找上门来,说要再次贷款8000万,恳求李忠飞用3亿元的房产作担保。

  由于担保数额巨大,李忠飞仔细看了协议,发现协议中的一个条款对自己极为不利,此条款规定,只要借款方认为违约,就可直接变卖抵押方的全部资产。

  “这条太可怕了,主动权在借款方手中,只要对方认为违约,就可以随意处置我的资产。”李忠飞说。

  公司也有多人提醒李忠飞,李忠飞最终没有答应许。从此二人间隙产生,逐渐疏远。

  直至3个月后的一天,两人在南宁见面。也正是此次见面,两个人的关系彻底闹僵。

  据李忠飞回忆,两人此次见面主题是核对往来资金明细。但是由于许文飞的一句话,“让我彻底看清了许文飞,许当时对我说,我们把账目核对一下,不论谁欠谁钱,必须在15日内结清。如果是你欠我,不论多少,就不用还钱了,我将用这个款作为投资款,入股腾飞广场项目。”李忠飞为此大为愤怒。

  “我的项目一分钱贷款都没有,我自己的钱都用不了,强行入股这与抢劫有什么区别?”李忠飞遂拂袖而去。

  “我之后便接到电话等威胁”,有一天,几名不明身份人员,到了腾飞广场项目售楼部,“对我讲要接管财务”,在售楼部工作人员欲报警后才离去。

  2014年1月15日晚,经朋友中间调解,二人再次坐到一起,许文飞提出要将双方的债务彻底解决。

  双方于2014年1月15日签订的《借款合同》载明,“借款人李忠飞因公司经营,缺少流动资金”,向许文飞借款本金10938万元,计息时间为2014年元月15号起,利息按月3%计付。该借款合同还约定了还款时间、数额及违约金1000万元。

  李忠飞向《法律与生活》记者介绍了当时签订合同是的情景,“我对许文飞收取利息产生质疑,问他为何还要收利息?”在李忠飞看来,他以前为许文飞提供的所有担保都没有收一分钱利息。“我当时认为欠款金额过大,拒绝签字,要求核对银行流水账后再签。许文飞安慰我说,这个协议只是应付一下别人,我又不会拿这个上法院告你,我们两年都不用写借条,难道你还不相信我吗?即使我拿到法院,最终法院也会以银行流水账为准,你就放心。”“如果有错误随时可以改”——对许文飞的这句话,李忠飞记忆尤深。

  4月24日,双方再次签订两份补充协议:一份主要内容是许文飞派人监管李忠飞公司的财务;一份主要内容是许文飞向第三方借款,腾飞龙公司提供腾飞广场34套住宅作为抵押。借款利息由李忠飞支付。腾飞龙公司在执行原借款协议过程中,当还款达到6000万元后,许文飞将此34套住宅抵押房产交还腾飞龙公司。如15天内许文飞未按上述约定配合腾飞龙公司,许文飞无条件按每平米5600元计价(总面积为4075.5平方米、总价为人民币22822800元)从双方原借款协议中扣除等额本息,此34套住宅所有权处置权归许文飞所有。

  根据李忠飞向《法律与生活》提供的借款、还款明细显示:许文飞自2011年10月24日至2013年7月8日,向李忠飞打款22笔,金额合计1.4480亿元。李忠飞自2012年7月13日至2014年6月23日,向许文飞还款37笔,金额合计1.1277亿元。

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借款明细
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还款明细

  也就是说,李忠飞共欠许文飞只有3203万元,而许文飞坚持认为欠款金额为1.1亿元,并以前期李忠飞签订的合同为根据。这个合同恰好就是李忠飞所说的在不明所以的情况下签订的。“确实也怪我太过粗心,也许是对朋友过于轻信。”李忠飞自责道。

  8月7日,许文飞将腾飞龙公司、李忠飞诉至防城港中院,8月20日,防城港中院立案受理了这起民间借贷纠纷一案。2015年2月11日、2016年7月19日,防城港中院两次做出判决,判决显示,截止2014年8月8日,腾飞龙公司及李忠飞共欠许文飞借款本金8226万元。

  而根据银行流水账所计算出的欠借款本金则为3203万元,两者相差额度高达5023万元。

  腾飞龙公司与李忠飞不服防城港中院的判决,向广西壮族自治区高级人民法院提起上诉。广西高院驳回上诉,维持原判。

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广西壮族自治区人民检察院民事监督案件受理通知书

  2016年4月,腾飞龙公司与李忠飞向广西壮族自治区人民检察院递交民事监督申请书。5月20日,该院受理了上述申请,目前该案仍在审查之中。

    开发商:查封房产合同价5.05亿元,执行阶段估价1.27亿

  对于双方资金往来的具体账目,李忠飞最初并不知情。在一次核查财务账目时,李忠飞吃惊地发现,根据银行流水账显示,李忠飞、腾飞龙公司共向许文飞借款1.4480亿元,其中已经还款1.1277亿元,欠款总计只有3203万。“3000多万为何会变成了一亿多?就是高利贷也没有这么多钱。”李忠飞一怒之下,将财务人员全部炒了鱿鱼。李忠飞甚至怀疑“财务人员事前已被许文飞收买。”

  由于双方在经济方面交往过于频繁,而且又没有履行正常手续,以至于李忠飞自己都搞不清财务账目。直到闹了这场官司,才让他如梦初醒。但为时已晚,协议已签,白纸黑字,公司印章,具有法律效力。懊悔不已的李忠飞再找许文飞时,许文飞已经置之不理。

  更令李忠飞想不到的是,许文飞已经走上了法律程序。2014年7月10日,许文飞向防城港中院申请诉前保全,请求查封李忠飞、腾飞龙公司名下人民币1亿元银行存款或相应等值财产。

  申请当日,防城港中院作出民事裁定书,冻结二被申请人名下1亿元人民币银行存款或查封价值相应的其他财产。该裁定送达后立即执行。

  7月15日,防城港国土局协助查封了腾飞龙公司名下两宗国有土地使用权。

  7月16日,防城港房产部门对腾飞龙公司腾飞广场总建筑面为41588.19平方米的328套房产予以协助执行。

  月底,腾飞广场被迫停工。

  根据购房合同等资料显示,桂林银行、中国移动均是腾飞广场的业主,其商铺每平米价格均不低于4万元。而住宅价格则在每平米8630元左右。

  查封328套房产后,防城港中院与广西高院相继做出判决,但李忠飞无法认同此判决,尤其是广西万宇房地产评估有限公司(以下简称万宇评估公司)的评估结果让李忠飞更无法接受。

  “其实他们评估公司的人根本没进工地,只是在周围转了一圈,难道这就是所谓的评估吗?”李忠飞质疑道。

  原来,在2016年3月24日,在防城港中院韦著敢法官的带领下,万宇评估公司估价师到腾飞广场进行评估。然而,估价师的身份并没有公开,项目此时正处于停工封闭状态,外人根本进不去。就是在这种情况下,估价师只是围绕售楼部与工地匆匆转了一圈。

  据李忠飞介绍,后来评估公司再也没有来过,电话沟通时,万宇评估公司称,已经没有义务再来。

  为何会选择这家房地产评估公司呢?这让李忠飞始终无法理解。因为根据法律有关规定,选择评估公司,当由原被告双方共同选择,无法共同选择的,可以摇号选择,最后才是法院指定。据李忠飞介绍,法院根本没有与自己沟通过如何选择评估公司的问题,“完全是法院单方面操作”。

  李忠飞认为,查封、扣押的实际财产价值应为5.45亿元(其中,328套房产价值5.05亿元,个人财产价值4000万元),而万宇评估公司对328套房产估价结果却仅为1.27亿元,两者相差4.18亿元。“这不是严重的超标的查封吗?”李忠飞非常不解。

  但在评估公司看来,这些房产并不值那么多钱。2016年3月8日,万宇评估公司接受防城港中院委托,于3月24日对被查封的328套商铺、住宅在建房产进行评估,5月29日作出评估报告,估价为1278.608万元。9月2日,韦著敢法官才给李忠飞送达该评估报告。

  9月2日,李忠飞就评估程序与评估价格提出异议,但防城港中院未做回应。之后,李忠飞、腾飞龙公司多次要求对328套房产进行重新评估,但均未获得防城港中院准许。

  “一直想不通,为何评估这么低?无论怎么算,都不应是这么少,连成本都不够!” 李忠飞郁闷至极。

  “事实上,评估公司最初有个预评估,价格是1.3亿,后来才改成1.2亿。”李忠飞提到了这个评估细节,“我不明白的是,这次估价1.2亿,正好相抵1.1亿欠款,怎么就这么巧?”

  在李忠飞看来,早在2013年底,被查封的那328套房产就已经超过这次万宇评估公司评估的1.2亿。李忠飞计算的依据是建筑成本与房屋买卖合同。

  2014年7月,李忠飞曾委托广西信德长荣房地产评估有限公司对上述房产进行评估,结论是每平方米的均价为:商铺17390元,住宅4836元,车位5502元。

  “欠款1.1亿,却查封价值五六个亿的财产,这叫谁也接受不了!更何况实际欠款本息根本不到1.1亿。”李忠飞抱怨道。他认为,万宇评估公司将腾飞广场视为烂尾楼,完全是无稽之谈。

  据了解,在查封的328套房产中,不仅有14户回迁户的房屋,还有116套已签订了房屋买卖合同——合同价款为9815.7万元,腾飞龙公司已收房款2105余万元。

  这116套房产买受人中,有港、台、澳人士,还有美国、马来西亚、新加坡、日本等外籍华人。

  因查封导致迟迟无法交房,众多业主认为查封行为严重侵害其合法权益,也表示出了极大的愤慨。

  鉴于腾飞广场是防城港市对外招商引资的重要项目,防城港市委、市政府为此曾多次召开协调会,推动此次超标的查封事件的解决,但均无果而终。

  就在李忠飞叫苦之际,2015年12月8日,防城港中院分别又追加查封了李忠飞个人名下位于福建福州、厦门、长乐的6处房产(其中商铺3处)和X6及740型两辆宝马轿车。

  防城港中院对李忠飞个人名下的6处房产和2辆轿车实施查封、扣押,并未进行资产评估。“没有进行资产评估,查封、扣押行为是否合法?没有评估,如何认定这些被查封扣押的个人财产的价值?”

  2016年7月20日,韦著敢等法官专程赶往福州,将李忠飞名下其妻接送小孩上下学用的宝马x6型轿车扣押,并将车从福州开到广西防城港。而福州到防城港的距离约为1536.5 公里,即使两个人轮流开车,且中途不休息的话,也要行驶18个小时。

  “这明显是担心我变卖家产,怕我再去上告。”在李忠飞看来,“这是要致我于死地啊!”

    李忠飞:价值2470万元34套住宅被套走,还多背1000万债务

  补充协议许文飞向王辰借款1000万元,李忠飞以备案价为2470多万元的腾飞广场34套住宅为许文飞作抵押,并约定条件如不能成就时,许文飞按每平方米5600元的价格总价2282.28万元从双方原借款协议中扣除等额本息,该34套住宅所有权处置权归其所有。

  2014年2月21日,腾飞龙公司和王辰签订商品房买卖合同,合同分别于2014年2月21日、24日在房管部门登记备案。

  2014年2月21日、24日,王辰汇入腾飞龙公司账户400万元、700.001万元、700万元、400万元——上述款项用途为:转账存入。腾飞龙公司收到款项,当即在许文飞监督下,按其指定的收款人和账户,将上述款项又立即全部汇给了王扬在浙江台州的建行账户,转给王杨的款项用途为:往来账。

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2014221日,王辰转腾飞龙公司700.001万元电子回单,流水号后三位数为034
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2014221日,腾飞龙转王扬700万元电子回单,流水号后三位数为229
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2014221日,王辰转腾飞龙公司400万元电子回单,流水号后三位数为028
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2014221日,腾飞龙公司转王扬400万元电子回单,流水号后三位数为195
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2014221日,王辰转腾飞龙公司700万元电子回单,流水号后三位数为026
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2014221日,腾飞龙公司转王扬700万元电子回单,流水号后三位数为016
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2014224日,王辰转腾飞龙公司400万元电子回单,流水号后三位数为020
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2014224日,腾飞龙公司转王扬400万元电子回单,流水号后三位数为113

  李忠飞介绍,当时,许文飞告诉他,让王辰转上述款项给腾飞龙公司,然后腾飞龙公司再把此款全部转给王扬,就是走一下过程,目的是为了备案,这样才可以此作抵押向王辰借款,“但是,王辰是否如数借款给许文飞,我就不知道了”。

  判决书显示,《补充协议》(2)的内容被认定为合法,且该协议签订后,双方在履行过程中进行了变更,即腾飞龙公司向王辰借款1000万元用于偿还原告的借款,借款利息为每月30万元,有两被告向王辰支付。作为借款的条件,腾飞龙公司需将其所有的34套商品房(房号略)卖给王辰。双方已于2014年2月21日、24日在房管局登记备案。双方同时约定,该34套商品房可由腾飞龙公司在还清王辰的借款后回购。原告认可已收到该1000万元还款。被告李忠飞分3次向邱辉军支付了90万元,两被告认可该款项是《补充协议》(2)约定的原告向王辰借款1000万元的利息。

  李忠飞认为,按照判决书上述内容,在没有任何依据的情况下,防城港中院就认定腾飞龙公司作为借款人向王辰借款1000万元,同时却将其名下34套房屋卖给王辰,并将这1000万元视为腾飞龙公司对许文飞的还款。

  防城港中院在在双方当事人约定如此明确的情况下,置双方抵扣2282.28万元欠款的约定于不顾,“自行认定34套房屋抵扣腾飞龙公司对许文飞1000万欠款”。

  李忠飞告诉《法律与生活》记者:“34套住宅就这样被套走了,我和腾飞龙公司不仅一分房款没收到,还背上了1000万元的债务!还有天理吗?!”

  《物权法》第186条规定:抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

  《担保法》第66条规定:出质人和质权人在合同中不得约定在债务履行期届满质权人未受清偿时,质物的所有权转移为质权人所有。

  因此,根据上述等法律关于“流质契约”的禁止性规定,将价值2470多万元的34套住宅直接抵偿1000万元债务的合同条款——这种关于房产抵押及处理的协议当属无效。

    诉前保全担保期间担保物发生变化未对328套房产及时解封被指违法

  2014年7月10日,许文飞申请诉前财产保全,请求查封腾飞龙公司、李忠飞名下1亿元银行存款或相应等值财产。

  许文飞向防城港中院提供担保人安徽飞天房地产开发有限责任公司自有的位于安徽省怀宁县高河镇龙山路与独秀大道交叉处怀国有(2008)第01-450国有土地使用证(地类为商住,使用权类型为出让,使用面积52560.10平方米)项下的土地使用权,评估价值15000万元的财产作为担保。

  许文飞申请诉前保全当日,防城港中院2号裁定书,随后查封了腾飞龙公司328套房产。

  工商登记相关资料显示,在飞天公司中,许文飞占股权50%,怀宁县宏森房地产开发有限公司占股50%。

  2014年8月1日,防城港中院向安徽怀宁县国土局送达协助执行通知书,查封了上述宗地。2015年10月23日,防城港中院送达协助执行通知书,对该宗土地予以解封。

  也就是说,在2014年8月1日至2015年8月23日期间,该宗土地使用权处于被查封状态。

  但是,有关资料显示,在查封期间的2015年4月开始,该宗土地上至少有158户业主已办理了产权转移登记。

  有法律界人士认为,此时,许文飞提供担保的上述土地使用权,面积不再是担保时的52560.10平方米,也就不再具有1.5亿元的担保价值和效力了。

  李忠飞认为,防城港中院在许文飞未提供新的担保人或担保财产情况下,没有对328套房产依法及时解除查封,当属违法。

  在诉前保全时及期间,许文飞未提供证据证明该宗土地价值为1.5亿元,“法院是如何确定该宗土地估价1.5亿元呢?又如何确保我方被查封的328套房产的合法利益不受侵害?”

  据了解,许文飞提供担保的该宗土地建设项目为玉兰公寓。2016年4月,该公寓部分房产被法院查封后又被解封,9月又被怀宁县法院查封300多套房产。

    执行法官拒绝与被执行方沟通,许文飞电话中对实质问题避而不答

  据李忠飞与腾飞龙公司代理律师介绍,在执行阶段,腾飞龙公司、李忠飞及其代理人多次与执行法官韦著敢沟通案情,但韦著敢均法官不接待,半年来给韦著敢法官打电话上百次,包括手机、座机以及发短信也不回,通过技术室法官转达要求与韦著敢沟通,也遭到韦著敢拒绝。

  9月13日,腾飞龙公司副总经理王广奇在防城港中院给韦著敢法官打电话,电话终于接通。韦法官表示,自己正在乡下扶贫,具体事宜不方便回答。

  对于此案最关键的一方,许文飞对李忠飞向记者所介绍的有关情况是什么意见呢?

  10月17日,记者经多次联系,终于打通许文飞电话。对于他与李忠飞之间的纠纷,许文飞对《法律与生活》说:“诉讼走到今天,作为我来讲,我已做出了牺牲的代价。”

  对于李忠飞指认许故意设置合同陷阱,图谋侵吞腾飞龙公司财产等实质问题,许文飞以“正在飞机上,马上就要起飞了”为由挂断了电话。

  10月11日,《法律与生活》记者在北海市了解到,许文飞发起并担任法定代表人的北海市美凯龙置业有限公司,经数次变更,法定代表人已易人。

  该公司开发了红星美凯龙-盛荟天地城市综合体项目。在盛荟天地售楼部墙上挂着的有关证件显示,该公司取得国有土地使用证的时间为2014年3月4日。

  2016年9月12日,中铁十六局北海盛荟天地广场项目经理部张贴的《通知》显示,中铁十六局承建的盛荟天地广场和中翔置业家居广场项目,2014年12月10日开工,2015年完成施工产值2亿余元,截止目前拨付工程款不到25%,资金缺口巨大。今年复工后又因工程款拨付不到位而再次停工。

  施工现场,外墙脚手架已被全部拆除。

    高层高度关注防城港中院超标的查封问题

  10月14日,《法律与生活》记者详细查阅了该案部分资料后,整理出一份7000字的采访提纲,到防城港中院联系采访,引起该院有关领导足够重视。

  但是,该院新闻发言人告诉《法律与生活》:“因为案件在执行阶段,属于正在审理的案件,根据最高法院的有关规定,不能接受媒体的采访。”

  《法律与生活》记者当即提出质疑,既然案件已进入执行程序,说明实体审理部分已审理终结,按最高法院规定,可以对生效判决问题接受采访,这位发言人承认可以接受采访。

  对于防城港中院韦著敢法官为何始终拒绝与腾飞龙公司方面沟通等敏感问题,新闻发言人没有予以回答,只是表示“要向领导汇报”。

  随后,记者来到防城港市委,将采访提纲等相关材料转交给市委书记、市人大常委会主任金湘军。金湘军对此高度关注,批示给政府常务副市长,请依法处理好相关问题。

  防城港市人大常委会、政法委有关高层领导,也对记者反映的该案有关问题,给予高度重视。

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最高人民法院执行异议案件受理通知书

  针对腾飞龙公司及李忠飞提出的防城港中院超标的查封问题,2016年8月11日,最高人民法院已立案审查,目前正在审理之中。

  目前,腾飞广场已经复工5个月,但仍有随时被防城港中院拍卖的危险。这也正是李忠飞最担心的。“停工期间的损失,大概有3亿余元,但最主要的是,现在一直担心被拍卖,那样就彻底完了。”李忠飞不无忧虑地说。

  对于防城港中院被指超标查封问题,《法律与生活》将继续予以关注。

(责任编辑:亦小编)
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